Đất đai vốn dĩ là một tài nguyên vô cùng quý giá của môi quốc gia, là nơi đã và đang diễn ra cuộc sống của mọi loài sinh vật bao gồm cả con người. Đất đai là tư liệu sản xuất của nông nghiệp, là điều kiện tồn tại và phát triển của công nghiệp, dịch vụ,…Đất cũng là nơi những ngôi nhà nhỏ, những mái ấm gia đình sinh hoạt. Việc cha mẹ để lại thừa kế hay cho tặng đất đai, nhà ở cho con cái không còn là việc xa lạ. Tuy nhiên, việc thừa kế hay có tặng có hợp pháp hay không còn tùy thuộc vào điều kiện người sở hữu tài sản, người được cho tặng, thừa kế. Chính do vậy, việc cho tặng hay thừa kế đất đai hiện nay cũng đang mắc phải rất nhiều rắc rối, do không có đầy đủ giấy tờ nên quy trình, thủ tục gặp phải vướng mắc. Hiểu được vấn đề đó, em xin chọn đề bài số 11: “Vai trò quan trọng của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.
Danh mục tài liệu tham khảo:
- Giáo trình Luật Đất đai, (Tái bản lần thứ 12), Trường Đại học Luật Hà Nội, Nhà xuất bản Công an nhân dân, Hà Nội – 2013.
- Giáo trình Luật Đất đai, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, Lưu Quốc Thái chủ biên, Biên soạn Phạm Văn Võ, Hà Nội – 2013.
- Luật Đất đai năm 2003.
- Luật Dân sự năm 2005.
- Luật Nhà ở năm 2005
Khái quát về vấn đề giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quan hệ tặng cho nhà đất (bất động sản)
Đăng ký đất đai là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân với một thửa đất nhất định. Để chứng minh sở hữu của mình thì cá nhân, hộ gia đình, tổ chức sẽ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn gọi là sổ đỏ, giấy đỏ) là chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất về quyền hạn và nghĩa vụ trong việc sử dụng đất đai.
Tặng cho tài sản trong gia đình là một giao dịch dân sự giữa các thành viên trong gia đình theo đó thành viên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho thành viên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn thành viên được tặng cho đồng ý nhận. Việc tặng cho tài sản sẽ được thiết lập thành hợp đồng tránh xảy ra tranh chấp sau này. Tặng cho tài sản có thể là tặng cho bất động sản, có thể tặng cho động sản.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo đề bài thì sự việc diễn ra năm 2008 nên khi ấy các tình tiết sẽ được giải quyết theo Luật Dân sự năm 2005, Luật Đất đai 2003 và Luật Nhà ở năm 2005 đang có hiệu lực tại thời điểm đó.
Năm 2008, ông A chưa có giấy chứng nhận vậy quan hệ tặng cho nhà đất giữa ông A và anh C có hợp pháp không? Hãy phân tích làm rõ quan hệ tặng cho này?
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ chứng minh quyền sở hữu đất của chủ sở hữu. Để tặng cho được đất, ông A phải thỏa mãn được các điều kiện được quy định trong khoản 1 Điều 106 Luật Đất đai năm 2003:
“Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 110; khoản 2 và khoản 3 Điều 112; các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 Điều 113; khoản 2 Điều 115; điểm b khoản 1, các điểm b, c, d, đ và e khoản 3 Điều 119; điểm b khoản 1, điểm b và điểm c khoản 2 Điều 120 của Luật này khi có các điều kiện sau đây:
a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.”
Theo đó, vì ông A không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên không có đủ thủ tục để làm hợp đồng tặng cho đất cho anh C, quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất của ông A cho anh C là hoàn toàn không hợp pháp.
Căn nhà có giá trị 1 tỷ là sở hữu chung của vợ chồng bời nó được xây dựng sau khi ông A và bà B’ kết hôn.
Điều 21 Luật Nhà ở năm 2003 có quy định:
“1. Chiếm hữu đối với nhà ở.
Sử dụng nhà ở.
Bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý, thế chấp nhà ở thuộc sở hữu của mình theo quy định của pháp luật.
Bảo trì, cải tạo, phá dỡ hoặc xây dựng lại nhà ở và sử dụng không gian của nhà ở phù hợp với quy hoạch xây dựng, kiến trúc và các quy định của pháp luật có liên quan.
Khiếu nại, tố cáo những hành vi vi phạm quyền sở hữu nhà ở hợp pháp của mình.
Yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp mới, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, xác nhận những thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận theo quy định của Luật này.
Thực hiện các quyền khác theo quy định của pháp luật.”
Như vậy ông A là chủ sở hữu của căn nhà nên ông A có quyền tặng cho căn nhà ấy theo quy định của pháp luật. Nghĩa là quan hệ tặng cho nhầ của ông A với anh c là hoàn toàn hợp pháp.
Tuy nhiên, theo quy định Điều 107 Luật Nhà ở năm 2005 có quy định:
“1. Trường hợp tặng cho nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất thì phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung.
Trường hợp tặng cho nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần thì chủ sở hữu chỉ được tặng cho phần nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình và bảo đảm không làm ảnh hưởng đến quyền lợi của các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung khác.
Người nhận tặng cho nhà ở thuộc sở hữu chung được công nhận là chủ sở hữu đối với nhà ở thuộc sở hữu chung được tặng cho kể từ khi hợp đồng tặng cho nhà ở được công chứng.”
Do vậy, mặc dù nhà là do ông A xây dựng lên, thuộc quyền sở hữu của ông A nhưng lại là tài sản thuộc sở hữu chung của ông A và bà B’ nên nếu ông A muốn tặng cho anh C căn nhà trên thì phải được sự đồng ý chấp thuận của bà B’ bằng văn bản. Còn nếu như bà B’ không chấp nhận việc tặng cho căn nhà ấy cho anh C thì ông A chỉ có quyền tặng cho anh C phần nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình nhưng không là ảnh hưởng đến quyền lợi của bà B’.
Tại khoản 1 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 có ghi rõ:
“Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.”
Mà ở hiện tại ông A vẫn đang có giấy tờ giao đất mà cơ quan cũ đã cấp cho ông, do vậy theo khoản e Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 thì ông hoàn toàn đủ điều kiện để xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau hơn 18 năm nếu ông sử dụng phần đất ấy ổn định. Có nghĩa là, ông A có thể thực hiện tặng cho phần đất được cơ quan cũ đã giao cho ông nếu như ông sử dụng giấy tờ giao đất, nhà để chứng minh quyền sở hữu của mình để làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau khi đã làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoàn thành, ông A có thể làm hợp đồng tặng cho nhà đất hợp pháp cùng sự thỏa thuận đồng ý của bà B’ cho anh C.
Anh C nếu được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất, giả sử nay ông A bà B’ muốn đòi lại nhà đất nói trên có được không? Tại sao?
Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng mà không yêu cầu đền bù, còn được tặng cho đồng ý nhận theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai.
Theo quy định Điều 467 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì:
“1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu theo quy định của pháp luật bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu.
Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản.”
Như vậy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được thực hiện bằng văn bản có công chứng chứng thực, phải đăng ký quyền sở hữu. Trường hợp tặng cho hoàn tất, việc chuyển quyền đã xong thì tài sản đã thuộc về người được tặng cho, người tặng cho không thể đòi lại.
Theo như đầu bài, ông A đã tặng cho người con trai quyền sử dụng đất và hiện nay đã làm xong thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do vậy, bây giờ anh C là người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Tại Điều 470 Bộ luật Dân sự có quy định về điều kiện tặng cho tài sản như sau:
“1. Bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ dân sự trước hoặc sau khi tặng cho. Điều kiện tặng cho không được trái pháp luật, đạo đức xã hội.
Trong trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ trước khi tặng cho, nếu bên được tặng cho đã hoàn thành nghĩa vụ mà bên tặng cho không giao tài sản thì bên tặng cho phải thanh toán nghĩa vụ mà bên được tặng cho đã thực hiện.
Trong trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên được tặng cho không thực hiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại”.
Như vậy, ông A và bà B’ chỉ có thể đòi tài sản đã tặng cho trong trường hợp là tặng cho tài sản tài sản có điều kiện và bên được tặng cho không thực hiện nghĩa vụ sau khi được tặng cho. Trong trường hợp này, theo thông tin của đề bài thì ông A tặng cho con là anh C nhà đất nói trên với điều kiện anh C phải phụng dưỡng ông A và bà B. Tuy nhiên, ông A đã không lập hợp đồng tặng cho với điều kiện mà ông đưa ra nên đây không thể coi là điều kiện của hợp đồng tặng cho được
Việc làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoàn toàn rất quan trọng, nó là giấy tờ chứng minh sở hữu hợp pháp của người chủ và cũng là căn cứ giấy tờ không thể thiếu trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Từ đó ta thấy được vai trò quan trọng của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mỗi cá nhân, hộ gia đình hay tổ chức.
Trên đây là toàn bộ thông tin mà chúng tôi cung cấp đến bạn về vấn đề: Vai trò quan trọng của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình. Để được tư vấn cụ thể hơn bạn vui lòng liên hệ Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến qua HOTLINE 19006588 của Luật Quang Huy.
Trân trọng ./.
