Trong các trường hợp cần phải sang tên Sổ đỏ, thì việc chuyển tên khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán đất) là phổ biến nhất. Dưới đây là 04 điều cần biết khi chuyển tên Sổ đỏ.
Các loại giấy chứng nhận về nhà đất bao gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong bài viết được gọi tắt là Sổ đỏ.
Theo quy định khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính (thủ tục đăng ký biến động người dân thường gọi là thủ tục chuyển tên Sổ đỏ).
Khi chuyển tên Sổ đỏ, cơ quan nhà nước sẽ xác nhận việc chuyển nhượng trên trang 4 của Sổ đỏ. Trong trường hợp trang 4 của Sổ đỏ không còn chỗ trống, thì sẽ được cấp một Sổ đỏ mới.
Nội dung bài viết
Ai phải sang tên Sổ đỏ?
Đây là một thắc mắc phổ biến khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hiện nay, pháp luật không quy định rõ về vấn đề này. Tuy nhiên, theo hợp đồng chuyển nhượng được công chứng hoặc chứng thực và có hiệu lực, các bên có những nghĩa vụ như sau:
- Bên bán phải chuyển quyền sử dụng đất và Sổ đỏ cho bên mua.
- Bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán.
Ngoài ra, trong hợp đồng, các bên có thể thỏa thuận ai sẽ thực hiện việc sang tên Sổ đỏ. Nếu không có thỏa thuận, bên mua thường sẽ phải sang tên Sổ đỏ. Chỉ khi Sổ đỏ được sang tên, người mua mới được công nhận là người sở hữu quyền sử dụng đất và được pháp luật bảo vệ.
Làm thủ tục sang tên Sổ đỏ ở đâu?
Theo quy định tại Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, nơi nộp hồ sơ sang tên Sổ đỏ như sau:
Thủ tục:
- Đăng ký đất đai, tài sản khác gắn liền với đất (còn được gọi là sang tên Sổ đỏ)
Nơi nộp hồ sơ:
- Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.
- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện (nếu địa phương chưa có Văn phòng đăng ký đất đai).
- Nếu địa phương đã tổ chức Bộ phận một cửa thì nộp tại Bộ phận này.
- Hộ gia đình, cá nhân nộp tại UBND cấp xã nơi có đất nếu có nhu cầu (UBND xã, phường, thị trấn).
Nơi nộp hồ sơ trên là nơi có đất.
Lưu ý: Để tránh mất thời gian tìm kiếm nơi nộp hồ sơ, khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng tại tổ chức công chứng, các bên có thể trực tiếp hỏi công chứng viên hoặc nhân viên về nơi nộp hồ sơ sang tên Sổ đỏ.
Làm thủ tục sang tên Sổ đỏ ở đâu?
Theo quy định tại Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, nơi nộp hồ sơ sang tên Sổ đỏ như sau:
Thủ tục:
- Đăng ký đất đai, tài sản khác gắn liền với đất (còn được gọi là sang tên Sổ đỏ)
Nơi nộp hồ sơ:
- Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.
- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện (nếu địa phương chưa có Văn phòng đăng ký đất đai).
- Nếu địa phương đã tổ chức Bộ phận một cửa thì nộp tại Bộ phận này.
- Hộ gia đình, cá nhân nộp tại UBND cấp xã nơi có đất nếu có nhu cầu (UBND xã, phường, thị trấn).
Nơi nộp hồ sơ trên là nơi có đất.
Lưu ý: Để tránh mất thời gian tìm kiếm nơi nộp hồ sơ, khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng tại tổ chức công chứng, các bên có thể trực tiếp hỏi công chứng viên hoặc nhân viên về nơi nộp hồ sơ sang tên Sổ đỏ.
Chi phí sang tên Sổ đỏ
Khi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất để sang tên Sổ đỏ, các bên phải nộp các khoản thuế, phí và lệ phí sau:
| Khoản tiền phải nộp | Mức nộp | Người nộp tiền |
| Thuế thu nhập cá nhân | 2% x (Giá chuyển nhượng) | Người bán |
| Lệ phí trước bạ | 0.5% x (Giá đất x Diện tích) | Người mua |
| Phí thẩm định hồ sơ | Do từng tỉnh quy định | Người mua |
Lưu ý:
- Các bên có thể thỏa thuận về người nộp phí.
- Giá đất để tính lệ phí trước bạ là giá đất quy định tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành.
Thủ tục sang tên Sổ đỏ
Để sang tên Sổ đỏ cho người mua, phải thực hiện theo thủ tục do pháp luật quy định. Hiện nay, thủ tục sang tên Sổ đỏ (thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất) được quy định tại các văn bản pháp luật khác nhau, cụ thể:
Lập và công chứng hợp đồng chuyển nhượng
Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ công chứng
- Nơi công chứng:
Các bên được phép chọn một trong hai nơi sau để công chứng nhưng phải trong phạm vi tỉnh, thành phố nơi có đất:
- Phòng công chứng (do Nhà nước quản lý);
- Văn phòng công chứng (tư nhân).
Theo Điều 40 Luật Công chứng 2014, các bên cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm các giấy tờ sau:
| Bên bán | Bên mua |
|
|
|
|
Bước 2. Công chứng hợp đồng chuyển nhượng tại tổ chức công chứng.
Kê khai nghĩa vụ tài chính
Thủ tục khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ bao gồm:
- Đơn khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu số 03/BĐS-TNCN;
- Bản chính đơn khai lệ phí trước bạ theo mẫu số 01.
- Bản sao hoặc bản chụp Sổ đỏ và cam kết chịu trách nhiệm của chủ sở hữu.
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Các giấy tờ chứng minh được miễn thuế và lệ phí (nếu có).
Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế, lệ phí:
- Nếu hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận về việc bên mua nộp thuế thay cho bên bán, thì hồ sơ khai thuế phải nộp trễ nhất là ngày thứ 10 kể từ khi hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.
- Nếu hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận về việc bên mua nộp thuế thay cho bên bán, thì hồ sơ khai thuế phải nộp trễ nhất là khi thực hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng.
- Hồ sơ khai lệ phí trước bạ phải nộp cùng lúc với khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai (sang tên Sổ đỏ).
Vì vậy, các bên phải chuẩn bị hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ, thời gian nộp thông thường là cùng với khi thực hiện thủ tục sang tên Sổ đỏ.
Thực hiện thủ tục sang tên Sổ đỏ
Chuẩn bị hồ sơ:
Theo Khoản 2 Điều 9 của Thông tư 24/2014/TT-BTNMT (được sửa đổi bởi Khoản 2 Điều 7 của Thông tư 33/2017/TT-BTNMT), hồ sơ sang tên Sổ đỏ bao gồm:
- Đơn đăng ký thay đổi thông tin theo Mẫu số 09/ĐK;
- Bản chính Sổ đỏ;
- Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng.
Ngoài ra, cần mang theo chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước khi yêu cầu.
Quy trình thực hiện:
Bước 1. Nộp hồ sơ.
Bước 2. Tiếp nhận hồ sơ:
Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ.
Bước 3. Giải quyết yêu cầu:
Cơ quan có thẩm quyền xác định nghĩa vụ tài chính mà người sang tên Sổ đỏ phải nộp và thông báo cho người sang tên Sổ đỏ.
Nộp tiền theo Thông báo, giữ chứng từ nộp thuế, lệ phí và xuất trình trước khi nhận Sổ đỏ.
Bước 4. Trả kết quả.
Lưu ý: Khi nhận Sổ đỏ, phải kiểm tra kỹ tất cả các thông tin. Nếu phát hiện sai sót, cần báo ngay với bộ phận trả kết quả để đính chính.
Thời hạn thực hiện:
Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn, thời hạn là không quá 20 ngày.
Thời hạn trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ, thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật và thời gian trưng cầu giám định.
