Khi nào được miễn thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng nhà đất?

Thuế thu nhập cá nhân là một khoản nghĩa vụ tài chính tương đối lớn mà người sử dụng đất phải nộp cho nhà nước khi có thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng. Nên khi thực hiện hoạt động chuyển nhượng này, người sử dụng đất rất quan tâm đến câu chuyện thuế mình phải nộp bao nhiêu và cách tính thuế thu nhập cá nhân thế nào, phải thực hiện khi nào hay phải nộp trong tất cả các trường hợp chuyển nhượng? Có trường hợp nào được miễn không? Và để được miễn người sử dụng đất phải làm những gì những gì?…

Bài viết “Khi nào được miễn thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng nhà đất?” sẽ giải đáp tất cả những thắc mắc trên.

Cơ sở pháp lý

• Luật thuế thu nhập cá nhân 2007
• Thông tư 92/2015/TT- BTC hướng dẫn về hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân
• Thông tư156/2013/TT-BTC Hướng dẫn thi hành một số điều của luậ quản lý thuế, luật sửa đổi bổ sung một số điều của luật quản lý thuế và nghị định số 88/2013/NĐ-CP ngày 22/07/2013

Thuế thu nhập cá nhân là gì?

Thuế thu nhập cá nhân là loại thuế trực thu đánh trực tiếp vào thu nhập chính đáng của cá nhân, là sự phân phối của Nhà nước, thu thuế từ những cá nhân có thu nhập cao trong xã hội để thực hiện chính sách cho những cá nhân có thu nhập thấp trong xã hội- chính sách an sinh xã hội, tạo sự công bằng trong xã hội.

Những trường hợp miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất

Căn cứ theo Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007, các khoản thu nhập được miễn thuế từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất (hay còn gọi là hoạt động mua bán bất động sản, mua bán nhà đất) trong những trường hợp như sau:

•  Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
• Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.

Như vậy, khi người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không thuộc một trong các trường hợp kể trên sẽ phải thực hiện kê khai và nộp thuế thu nập cá nhân (một trong các loại thuế chuyển nhượng nhà đất) theo quy định thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 2% giá trị của hợp đồng chuyển nhượng hoặc giá tính theo bảng giá đất đối với trờng hợp thực hiện hợp đồng thấp hơn giá do bảng giá đất UBND cấp tỉnh quy định.

Hồ sơ khai thuế

Khoản 4 Điều 21 Thông tư 92/2015/TT- BTC hướng dẫn về hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân, theo đó hồ sơ bao gồm:

• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu tờ khai số 03/BĐS-TNCN ban hành kèm theo Thông tư số 92/2015/TT-BTC.
•  Bản chụp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà hoặc quyền sở hữu các công trình trên đất và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó. Trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì nộp bản sao hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai ký với chủ dự án cấp I, cấp II hoặc sàn giao dịch của chủ dự án;
• Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hay thuật ngữ thờng gọi là hợp đồng mua bán nhà đất. Trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì nộp Hợp đồng chuyển nhượng Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đã được công chứng.
• Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế, tùy từng trường hợp mà giấy tờ để xác định đối tượng miễn thuế là khác nhau, Căn cứ theo b.2 khoản 4 Điều 16 Thông tư 156/2013/TT-BTC gồm các giấy tờ cụ thể:
• Các giấy tờ để chứng minh chuyển nhượng nhà đất giữa những người có quan hệ vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với chu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau

Trường hợp chuyển nhượng bất động sản thuộc đối tượng được miễn thuế nêu trên nhưng người chuyển nhượng không có Giấy khai sinh hoặc sổ hộ khẩu thì phải có xác nhận của ủy ban nhân dân cấp xã về mối quan hệ giữa người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng làm căn cứ để xác định thu nhập được miễn thuế.

• • Trường hợp chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất. Trong Tờ khai mẫu thuế thu nhập cá nhân số 03/BĐS-TNCN cá nhân tự khai thu nhập được miễn thuế và ghi rõ được miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định đối với nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất và chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc khai có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

Thời hạn nộp hồ sơ

• Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là 10 (mười) ngày kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật.
• Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản. Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.

Trình tự, thủ tục

Đầu tiên, Người chuyển nhượng nhà đất chuẩn bị hồ sơ khai thuế như trên.

Bước hai, cá nhân nộp hồ sơ khai thuế cùng hồ sơ chuyển nhượng bất động sản tại bộ phận một cửa liên thông hoặc Chi cục Thuế nơi có bất động sản chuyển nhượng. Trường hợp ở địa phương chưa thực hiện quy chế một cửa liên thông thì nộp hồ sơ trực tiếp cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi có bất động sản chuyển nhượng. 

Trường hợp cá nhân chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì khai thuế, nộp thuế thu nhập cá nhân tại Chi cục Thuế địa phương nơi có nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai hoặc tổ chức, cá nhân được cơ quan thuế uỷ nhiệm thu.

Ví dụ cụ thể

Để làm rõ trường hợp được miễn thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất, chúng tôi đưa ra ví dụ sau:

Anh A (độc thân) và chị B có mối quan hệ là anh em ruột, Anh A chuyển nhượng mảnh đất 60m2 cho chị B, giá trị của hợp đồng chuyển nhượng là 200 triệu. Như vậy khoản thu nhập từ chuyển nhượng nhà đất là 200 triệu của anh A sẽ được miễn thuế theo pháp luật về thuế thu nhập cá nhân thuộc trường hợp thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa anh chị em ruột và chỉ được miễn khi anh A chuẩn bị hồ sơ khai thuế theo đúng quy định của pháp luật:

• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bản sao sổ hộ khẩu/ bản sao giấy khai sinh của anh A và chị B/ văn bản xác nhận của ủy ban nhân dân xã về mối quan hệ này (khi không có giấy khai sinh, sổ hộ khẩu).

Trên đây là toàn bộ câu trả lời của chúng tôi về vấn đề: “Khi nào được miễn thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng nhà đất?” Nếu nội dung tư vấn còn chưa rõ, có nội dung gây hiểu nhầm hoặc có thắc mắc cần tư vấn cụ thể hơn, bạn có thể kết nối tới Tổng đài tư vấn luật đất đai trực tuyến qua HOTLINE 19006588 của Luật Quang Huy để được tư vấn trực tiếp.

Trân trọng./.