Hiện nay công tác đền bù, giải phóng mặt bằng (GPMB) đã đạt được kết quả nhất định để thực hiện hàng chục nghìn dự án, phát triển kinh tế – xã hội của từng địa phương và đất nước trong thời gian qua. Bên cạnh đó, công tác đền bù GPMB trên cả nước vẫn gặp nhiều vướng mắc, bất cập. Đây là vấn đề thời sự, đòi hỏi sự quan tâm của toàn xã hội. Để hiểu rõ hơn vấn đề trên em xin chọn đề tài: “Nêu những vướng mắc nổi cộm trong thi hành các quy định về trình tự, thủ tục về bồi thường, giải phóng mặt bằng? Đưa ra các giải pháp khắc phục?” để làm bài tập học kỳ lần này.
Danh mục tài liệu tham khảo:
- Luật Đất đai năm 2013
- Giáo trình luật đất đai – Trường Đại học Luật Hà Nội, Nxb. Tư pháp
- Nguyễn Văn Chiến – Thực trạng áp dụng pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Hà Nội.
- Nghị định số: 47/2014/NĐ-CP của chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất;
- Nghị định số: 01/2017/NĐ-CP của chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai;
- Thông tư số 74/2015/TT-BCT của bộ tài chính hướng dẫn việc lập dự toán, sử dụng và thanh quyết toán kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.
Nội dung bài viết
Các quy định của pháp luật về trình tự, thủ tục về bồi thường giải phóng mặt bằng
Khái niệm bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất
Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất (Khoản 12 Điều 3 Luật Đất đai 2013)
Cơ sớ pháp lý
Vấn đề bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất được quy định tại nhiều văn bản pháp luật, trong đó bao gồm Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành như:
Nghị định số: 47/2014/NĐ-CP của chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất;
Nghị định số: 01/2017/NĐ-CP của chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai;
Thông tư số 74/2015/TT-BCT của bộ tài chính hướng dẫn việc lập dự toán, sử dụng và thanh quyết toán kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.
Và một số văn bản khác có liên quan.
Những vướng mắc nổi cộm trong thi hành các quy định về trình tự, thủ tục về bồi thường,giải phóng mặt bằng
Giá đất để tính bồi thường thiệt hại chưa phù hợp
Giá đất do UBNDcấp tỉnh quy định thường thấp hơn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tên thị trường, có trường hợp sự chênh lệch này tỷ lệ còn khá cao. Giá đất bồi thường ở các địa phương lại khác nhau, mỗi nơi một kiểu, áp dụng khung giá đất riêng dẫn đến thắc mắc, trong cư dân ở những địa bàn giáp danh giữa tỉnh này với tỉnh kia.
Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường không hoàn toàn phản ánh được một cách chính xác, khách quan về giá trị của mảnh đất. Hiện nay các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất được diễn ra với nhiều mục đích khác nhau, có thể là để kinh doanh, để ở, hay thực hiện đầu tư kinh doanh có sử dụng đất…dù với bất cứ nguyên nhân nào thì tâm lý của người chuyển nhượng luôn muốn giảm thiểu tối đa chi phí khi họ thực hiện giao dịch này, đặc biệt là nghĩa vụ về thuế, phí và lệ phí. Nếu giá trị giao dịch càng nhỏ, thì chi phí sẽ cảng giảm, do đó các chủ thể trong giao dịch thường không kê khai đúng giá trị thực của mảnh đất trong hợp đồng chuyển nhượng mà thường ghi giá thấp hơn rất nhiều.
Ngoài ra, do tình trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hay chuyển nhượng thông qua giấy tờ viết tay mà không có công chứng hoặc chứng thực khá phổ biến mà những giao dịch này lại không được pháp luật công nhận nên không thể làm căn cứ để xác định giá chuyển nhượng trên thị trường, đây cũng là một điều thiếu sót khó làm rõ nếu tính giá chuyển nhượng. Hay tình trạng giá thị trường đối với bất động sản nói chung và đất đai nói riêng không ổn định và luôn có những biến động, có thời điểm rất cao, nhưng lại có thời điểm rất thấp, tính bất ổn định này cũng là một nguyên nhân giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường không thể dùng làm căn cứ.
Vậy, rõ ràng nếu chỉ dùng giá chuyển nhượng theo giá thị trường làm căn cứ xác định tiền bồi thường là không thỏa đáng.
Thủ tục về bồi thường, giải phóng mặt bằng
Cơ chế thực hiện bồi thường chưa thỏa đáng
Công tác GPMB, bồi thường thiệt hại là công tác hết sức phức tạp không thể giải quyết nhanh gọn vì nó động chạm tới nhiều quyền lợi của dân. Có nhiều dự án do không làm tốt công tác bồi thường, GPMB nên không thể triển khai được ảnh hưởng lớn đến sự phát triển kinh tế – xã hôi của đất nước. Sự chậm trễ về tiến độ thực hiện các dự án phần nào có nguyên nhân ở khâu chuẩn bị, hầu hết chủ đầu tư thường chỉ quan tâm đến việc xây dựng dự án cho công trình, việc xây dựng phương án GPMB thường làm sau và chỉ thực hiện khi dựa án chuẩn bị bước vào giai đoạn thi công, mà vấn đề này có thể nói rất nhạy cảm, liên quan đến nhiều yếu tố như: con người, tiền đền bù, đất tái định cư, chính sách khác… Chính vấn đề này mà khi gặp phải một sự cố, một ách tắc ở giai đoạn GPMB sẽ kéo theo sự chậm trễ ở các hạng mục tiếp theo.
Ngoài ra, chúng ta còn phải kể đến cơ chế thi hành quá nhiều ban bệ. Đây là vấn đề ai cũng biết và nó tồn tại quá lâu tạo nên sức ỳ lớn không chỉ riêng đối với công tác GPMB xây dựng mà cả các mặt khác của đời sống xã hội, lam việc gì cũng phải có Ban chỉ đạo. Văn bản nào, Ban chỉ đạo nào cũng nói đến tham mưu, tư vấn và trách nhiệm nhưng khi vào việc cụ thể và khi xảy ra sự cố chẳng ai chịu trách nhiệm, cuối cùng vẫn là người dân gánh chịu.
Cơ quan tổ chức bồi thường, giải phóng mặt bằng chưa tuân thủ đúng pháp luật
Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng bình thường đã rất phức tạp, việc cơ quan chức năng mập mờ trong quy hoạch, kế hoạch và tổ chức thực hiện đã gây ra nhiều khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng, ảnh hưởng tới sự phát triển kinh tế – xã hội của đất nước, đồng thời gây ra nhiều bức xúc trong dư luận nhận dân. Sự yếu kém trong am hiểu pháp luật của cán bộ đất đai, cũng có thể xuất phát từ ý chí chủ quan, cố tình làm sai lệch pháp luật để hưởng lợi riêng của một bộ phận không nhỏ cán bộ, người có quyền trong việc tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng. Việc cán bộ làm công tác giải phóng mặt bằng không công khai kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất, phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho người dân biết làm cho người bị thu hồi đất không có được những thông tin cần thiết, diễn ra khá phổ biến. Ở một số địa phương, còn diễn ra tình trạng cán bộ đất đai cố tình làm sai pháp luật, không công bằng trongbồi thường, thậm chí” ăn chặn” của người dân gây ra nhiều bức xúc, dẫn đến việc khiếu kiện kéo dài.
Trình tự thủ tục bồi thường thiệt hại vẫn còn nhiều vướng mắc
Trình tự, thủ tục bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất vẫn còn tình trạng thiếu công khai, minh bạch và ở mức độ nào đó là sự tùy tiện của các cơ quan, tổ chức có thẩm quyền thu hồi, bồi thường thiệt hại. Cùng với đó, là những vướng mắc về chính phía người dân bị thu hồi đất khi được bồi thường thiệt hại. Nhiều trường hợp do bức xúc, người dân thường có những hành vi cản trở quá trình thu hồi đất, không chịu bàn giao mặt bằng khi đã có quyết định thu hồi đất; thậm chí cản trở tiến độ thi công công trình, không nhận tiền bồi thường, không chịu di dời đến nơi ở mới.
Người sử dụng đất chưa chấp hành nghiêm chỉnh quyết định thu hồi đất của Nhà nước
Pháp luật về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất chưa được thực thi tốt có nguyên nhân từ ý thức chấp hành pháp luật chưa cao của người dân: Tình trạng lấn chiếm đất công, làm nhà trái phép, mau, bán, đổi, sang tên nhà đất theo hình thức trao tay…đã tạo ra sự lộn xộn trong quản lý và sử dụng đất đai.. Điều này gây ra áp lực lớn cho công tác bồi thường, GPMB khi Nhà nước thu hồi đất.
Bên cạnh đó, trong một thời gian dài, công tác tuyên truyền pháp luật nói chung và tuyên truyền pháp luật đất đai nói riêng chưa được chú trọng thực hiện nhằm nâng cao sự hiểu biết và ý thức chấp hành pháp luật cho người dân. Quy trình xây dựng pháp luật nói chung và pháp luật đất đai nói riêng dường như chưa chú trọng thích đáng đến việc lắng nghe, lấy ý kiến đóng góp của đông đảo quần chúng nhân dân và các chuyên gia pháp lý nên nhiều nội dung của pháp luật không phù hợp với thực tiễn và không được người dân chấp nhận.
Vấn đề tái định cư còn chậm và chưa được quan tâm đúng mức
Hiện nay nhiều khu tái định cư chất lượng kém, không đáp ứng được chất lượng công trình, mới đi vào sử dụng đã xuống cấp, hư hỏng. Nhà tái định cư hẹp, không có sân chơi cho trẻ em. Qũy đất để thực hiện dự án, xây dựng nhà tái định cư không có.Khi thu hồi đất của người dân rồi vẫn chưa có nhà để ở.
Luật Đất đai năm 2013 bổ sung quy định cụ thể về lập và thực hiện dự án tái định cư theo hướng: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm tổ chức lập và thực hiện dự án tái định cư trước khi thu hồi đất. Quy định khu tái định cư tập trung phải xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, phù hợp với điều kiện, phong tục, tập quán của từng vùng, miền. Quy định việc thu hồi đất ở chỉ được thực hiện sau khi hoàn thành xây dựng nhà ở hoặc cơ sở hạ tầng của khu tái định cư. Tuy nhiên, trên thực tế nhiều dự án ở địa phương lại thực hiện ngược lại. Các nhà đầu tư không thực hiện đúng cam kết hỗ trợ tiền thuê chỗ ở cho người dân trong thời gian tạm cư, tạm tái định cư.
Thực tế cho thất hầu hết các địa phương đều không có sẵn nguồn nhà đất để phục vụ tái định cư. Trong khi quỹ đất dôi dư, đất chưa có người sử dụng gần như không có. Điều này dẫn đến nhiều bất cập trong thực hiện các dự án cũng như ổn định đời sống cho bà con thuộc diện phải di chuyển.
Nếu tách riêng ở khâu GPMB thì cùng với việc bồi thường sai chính sách, bất hợp lý; những bất cập, vướng mắc về thủ tục hồ sơ nguồn gốc đất…còn có nguyên nhân tử công tác tổ chức tái định cư cho những người bị thu hồi đất chưa được quan tâm đúng mức gây khó khăn cho việc triển khai thực hiện các dự án. Từ những nguyên nhân này, người làm công tác xây dựng quy hoạch, xây dựng phương án bồi thường cần hêt sức lưu tâm, nghiên cứu chặt chẽ tận dụng các quỹ đất sẵn có cho việc tái định cư tại chỗ.
Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn nhiều bất cập, lộn xộn
Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện nay còn quá lộn xộn cũng là khó khăn trong việc bồi thường thiệt hại mà chúng ta phải đề cập. Nhiều địa phương đã cấp “sổ đỏ” nhưng chưa giao cho người dân do chính quyền quan liêu, tắc trách hoặc người dân ngại tốn kém tiền bạc chi phí cho việc lấy chứng nhận quyền sử dụng đất… cũng là trở ngại không nhỏ ảnh hưởng đến công tác bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất.
Đề xuất một số giải pháp khắc phục
Thứ nhất, đảm bảo tính thống nhất, nhất quán trong chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng theo đúng cơ chế thị trường
Việc quy định giá đất được ban hành ngày 01 tháng 01 hàng năm với mong muốn giá đất không quá cách biệt với giá thị trường dường như là bài toán khó. Trên thực tế, giá đất từng nơi, từng lúc dao động ở mức cao vượt ngoài phạm vi dự toán của các chủ thể quản lý. Khi đó, việc bỏ ra chi phí và thời gian gần nửa năm để điều tra, ban hành bảng giá đất để kịp công bố ngày 01 tháng 01 hàng năm có thể dẫn đến lãng phí thời gian, công sức vì hiệu quả không cao. Vì vậy, khẩn trương hoàn thiện các quy định của pháp luật, theo hướng dựa trên cơ sở thị trường để giải quyết vấn đề bồi thường cho người bị thu hồi đất theo hướng vừa chung (quy định của nhà nước) vừa riêng (sự sáng tạo của địa phương) thống nhất nhưng không đồng nhất.
Thứ hai, Tiếp tục xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật về bồi thường, GPMB
Chính sách, pháp luật có thực sự đi vào cuộc sống hay không thì bản thân nó phải đáp ứng được các yêu cầu thực tiễn của đời sống. hệ thống văn bản pháp luật về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất cần phải ổn định trong một thời gian dài, không nên thay đổi thường xuyên dẫn đến tình trạng các cơ quan có thẩm quyền và chủ đầu tư khó thực hiện. Hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về bồi thường, GPMB nói riêng phải bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ về nội dung các quy định. Pháp luật cần quy định cụ thể, rõ ràng (đặc biệt là các văn bản của Chính Phủ ban hành) càng cụ thể càng tốt, hạn chế tình trạng có quá nhiều có quan có thẩm quyền ban hành văn bản hướng dẫn thực hiện dễ phát sinh sự mâu thuẫn, chồng chéo về nội dung giữa các văn bản.
Để bảo đảm lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích của người bị thu hồi đất thì cần có chính sách bồi thường hợp lý. Gắn chính sách bồi thường với chính sách tái định cư cho người bị thu hồi đất, giải quyết hài hòa lợi ích của người bị thu hồi đất, của chủ đầu tư và của Nhà nước.
Thứ ba, vấn đề thực tiễn hóa các nguyên tắc về tái định cư
Để thực hiện được điều này, cần có những quy định cụ thể về việc lập và thực hiện khu tái định cư một cách chi tiết. Khái niệm về “khu tái định cư bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ” phải được hướng dẫn chi tiết như: điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật: đường sá, điện, nước… và điều kiện cơ sở hạ tầng xã hội: trường học, trạm xá, công viên, nhà văn hóa…Ngoài ra,nguyên tắc lập và thực hiện các dự án tái định cư bắt buộc phải tiến hành trước khi thu hồi đất kèm những hướng dẫn chi tiết cụ thể cùng với các chế tài thực hiện.
Thứ tư, nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ làm nhiệm vụ bồi thường, GPMB
Cán bộ cơ sở yếu kém, thực hiện không đúng pháp luật đất đai…là một trong nhưng nguyên nhân dẫn đến khiếu kiện làm mất lòng tin của nhân dân. Công tác bồi thường, GPMB trong thời gian qua đạt hiệu quả thấp có nguyên nhân chủ yếu từ cơ chế thực thi về bồi thường thiệt hại. Đi sâu tìm hiểu cho thấy một bộ phận cán bộ làm nhiệm vụ bồi thường, GPMB đã không thực hiện đúng pháp luật, không công khai phương án bồi thường, vi phạm nguyên tắc công bằng, dân chủ…Điều này có nguyên nhân chủ yếu từ đội ngũ cán bộ làm công tác bồi thường, GPMB có năng lực, trình độ yếu kém chưa đáp ứng được nhiệm vụ được giao hoặc có thái độ thiếu công tâm, khách quan trong việc giải quyết nhằm bảo vệ quyền và lợi ích cho người dân.
Vì vậy, cần nâng cao trình độ, bồi dưỡng chuyên môn, nghiệp vụ cũng như đạo đức nghề nghiệp cho đội ngũ cán bộ làm công tác thực thi pháp luật về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để họ am hiểu và thực hiện đúng các quy định của pháp luật về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất.
Thứ năm, ban hành những chế tài nghiêm khắc
Cần ban hành những chế tài nghiêm khắc đủ mạnh để xử lý những trường hợp lợi dụng chức vụ, quyền hạn để trục lợi bất chính khi thực thi chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng. Cần phải rõ ràng, minh bạch trong việc thực hiện các bước quy hoạch và triển khai dự án, bàn bạc công khai, thông báo đầy đủ đến người dân về các khâu bồi thường, giải phóng mặt bằng.
Một số giải pháp khác
- Luật đất đai phải bảo vệ quyền cho người sủ dụng đất bằng cách kéo dài thời hạn sử dụng, tạo điều kiện thuận lợi để người sử dụng đầu tư cải tạo nâng cao năng suất sản xuất. Đồng thời có chính sách giá, tránh tình trạng khi thu hồi đất thì bồi hoàn cho dân giá thấp nhưng bán lại cho dân thì giá cao gấp nhiều lần.
- Tiếp tục hoàn thiện khung giá đất nông nghiệp, làm cơ sở cho việc định giá đất. Mức giá khi nhà nước thu hồi và bồi thường về đất cho người sử dụng khi bị thu hồi, nhất là loại đất tốt khi bị thu hồi để xây dựng các cơ sở kinh doanh thì mức giá có thể cao hơn gấp 3 – 10 lần so với giá đất phi nông nghiệp khác. Điều này sẽ hạn chế việc thu hồi đất trồng lúa sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp.
- Cần xây dựng bảng giá đất, giá đền bù đảm bảo lợi ích thỏa đáng của người bị thu hồi đất. Theo đó người dân cần được đền bù theo giá thị trường trong điều kiện bình thường. Nếu làm được như vậy sẽ hạn chế và giải quyết được những tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến công tác giải phóng mặt bằng, tranh chấp đất đai.
- Cần quy định giá quyền sử dụng đất tranh chấp là giá thị trường tại thời điểm tranh chấp; hoặc quy định giá đất se do Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành và điều chỉnh theo từng tháng xác định cơ sở để tính giá đất do nhà nước quy định và xác định giá trên thị trường theo hướng giá thị trường và giá do nhà nước quy định không được chênh lệch quá 10% hoặc thành lập tổ chức định giá đất và người dân có quyền thuê tổ chức đó làm sẽ đảm bảo tính khách quan hơn.
Qua những tìm hiểu ở bài viết trên có thể thấy công tác thi hành các quy định về trình tự, thủ tục về bồi thường, giải phóng mặt bằng đang được thực hiện tích cực mang lại những hiệu quả tuy nhiên bên cạnh đó cũng tồn tại những vướng mắc cần được khắc phục, trong phạm vi bài viết em có đè xuất một số biện pháp khắc phục. Trong quá trình làm bài không thể tránh khỏi những thiếu sót, rất mong nhận được góp ý của thầy cô giáo để bài làm của em được hoàn thiện hơn.
Trên đây là toàn bộ thông tin mà chúng tôi cung cấp đến bạn về vấn đề: Nêu những vướng mắc nổi cộm trong thi hành các quy định về trình tự, thủ tục về bồi thường, giải phóng mặt bằng? Để được tư vấn cụ thể hơn bạn vui lòng liên hệ Tổng đài tư vấn luật trực tuyến qua HOTLINE 19006588 của Luật Quang Huy.
Trân trọng./.
