Phân tích thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất đã được hoàn thiện trong những quy định của luật đất đai

Phân tích thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất đã được hoàn thiện trong những quy định của luật đất đai

       Đất đai là vấn đề quan trọng, diện tích đất đai thì có hạn và rất khó để mở rộng thêm còn dân số thì ngày một đông lên. Do vậy đòi hỏi nhà nước cần phải thực hiện việc  phân chia lại đất đai hợp lý và công bằng. Trong khi đó các quyết định về giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là tổng hợp các hành vi pháp lý có liên quan chặt chẽ với nhau nên nhóm em quyết định lựa chọn đề tài:

      Phân tích thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất đã được hoàn thiện trong những quy định của luật đất đai qua từng thời kỳ như thế nào?

       Nêu những nhận xét về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định trong luật đất đai 2003.


Danh mục tài liệu tham khảo:

  • Luật đất đai 2013
  • Luật đất đai 1987

Phân tích thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đã được thực hiện qua các thời kỳ như thế nào?

       Thẩm quyền giao đất: Luật đất đai đầu tiên ra đời vào năm 1987, tiếp đó là Luật đất đai năm 1993 Thẩm quyền giao đất còn mang tính tập trung cao chủ yếu ở Chính phủ. Theo quy định tại Điều 23 luật đất đai năm 1993 Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết giao đất vào mục đích không phải là sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp theo quy định tại điểm a,b,c,d của điều này và Điều 24 quy định về thẩm quyền giao đất để sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp thuộc ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và ủy ban nhân dân huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giao đất. Như vậy nhìn chung thẩm quyền giao đất tập trung ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. Đến Luật đất đai sửa đổi, bổ sung năm 2001 đã đề ra phương hướng sửa đổi thẩm quyền giao đất theo hướng phân quyền một cách cụ thể cho chính quyền địa phương, giảm bớt công việc cho Chính phủ đồng thời góp phần cải cách thủ tục hành chính trong giao đất. Tuy vậy, phải đến Luật đất đai năm 2003 thì việc phân công, phân cấp trong việc xác định thẩm quyền giao đất mới được thực hiện một cách triệt để, thể hiện được đúng bản chất quan điểm cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai. Cụ thể: Theo  khoản 1 Điều 37 luật đất đi năm 2003 thì ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có thẩm quyền quyết định giao đất đối với tổ chức trong nước, giao đất đối với cơ sở tôn giáo trên cơ sở công nhận diện tích mà hiện nay họ đang sử dụng hoặc vào mục đích phi nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất. Như vây, người có thẩm quyền quyết định giao đất là ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất, cũng theo quy định tại Điều 99 Luật đất đai năm 2003, ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thực hiện việc giao đất cho cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Theo khoản 2 Điều 37 Uỷ ban nhân dân cấp huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giao đất đối với hộ gia đình, cá nhân; giao đất đối với cộng đồng dân cư. Từ luật đất đai năm 2003 đã xác định thẩm quyền giao đất cho các cơ quan hành chính chung tại địa phương, đó là ủy ban nhân dân cấp tỉnh và cấp huyện mà không phải của Quốc hội hay Chính phủ, vì ở mỗi địa phương có những loại đất khác nhau quy hoạch, mục đích, điều kiện sử dụng đất cũng khác nhau mà UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện là người nắm rõ nhất điều đó nên sẽ có những chính sách đúng đắn và hợp lí để giao đất cho các đối tượng hướng tới việc sử dụng đất một cách hiệu quả nhất hạn chế việc sử dụng sai làm thoái hóa đất. Các cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất không được ủy quyền theo quy định tại Điều 37.

Phân tích thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất đã được hoàn thiện trong những quy định của luật đất đai

          Luật đất đai 2013 tiếp tục kế thừa, bổ sung và hoàn thiện về thẩm quyền giao đất, được quy định tại Điều 59 với nội dung Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất trong các trường hợp: Giao đất đối với các tổ chức, Giao đất đối với cơ sở tôn giáo, Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở ngước ngoài theo quy định tại khoản 3, Điều 55 của Luật này. Ngoài ra, ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất trong các trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư.

       Như vậy, thẩm quyền giao đất qua các thời kip đã có sự thay đổi, không còn chỉ tập trung vào Chính phủ mà đã được phân công cho các cơ quan khác. Đây là những sửa đổi thể hiện được quan điểm cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai, giảm bớt công việc cho cơ quan Chính phủ.

       Thẩm quyền cho thuê đất: Luật đất đai 1987 chưa có quy định về thẩm quyền cho thuê đất. Từ Luật đất đai 2003 đã bắt đầu có quy định về thẩm quyền cho thuê đất, cũng như quy định về thẩm quyền giao đất và chuyển mục đích sử dụng đất, thẩm quyền cho thuê đất thuộc ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài; tổ chức, cá nhân nước ngoài. Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Uỷ ban nhân xã, phường, thị trấn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn. Với quy định của luật đất đai năm 2003, thẩm quyền cho thuê đất  của ủy bân nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương được xác định ở mức cao nhất và cụ thể nhất. Đến Luật đất đai 2013 tiếp tục hoàn thiện, tập trung thẩm quyền vào ủy ban nhân dân cấp tỉnh và cấp huyện, đồng thời quy định rõ ràng về thẩm quyền cho thuê đất giữa hai cơ quan này, theo quy định tại khoản 2 Điều 59 về thẩm quyền của ủy ban nhân cấp huyện, thì trong trường hợp ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định cho thuê đất để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích 0,5 hecta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh trước khi quyết định. Quy định này đảm bảo thẩm quyền quyết định của cấp tỉnh đối với trường hợp cho thuê đất để sử dụng với mục đích thương mại, dịch vụ có diện tích lớn từ 0,5 hecta trở lên, đồng thời tránh trường hợp ủy ban nhân dân cấp huyện có quyền quyết định mà vượt quá khả năng của mình, do đó trong trường hợp này phải được sự chấp thuận của ủy ban nhân cấp tỉnh bằng văn bản thì ủy ban nhân dan cấp huyện mới quyết định cho thuê đất. Uỷ ban nhân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

         Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất: Luật đất đai 1993 quy định thẩm quyền tập trung cho Chính phủ, việc quy định này có nhiều bất cập nên đã được sửa đổi bổ sung năm 1998 đã không còn tập trung thẩm quyền ở Chính phủ mà đã tập trung thẩm quyền cho ủy ban nhân dân tỉnh; thành phố trực thuộc trung ương và ủy ban nhân dấn cấp huyện; thị xã; thành phố thuộc tỉnh. Luật đất đai 2003 quy định về thẩm quyền chuyển mục đích sử dụng đất, theo đó thì Chính phủ xét duyệt quy hoạch , kế hoạch sử dụng đất đai của ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương về cho phép chuyển chuyển mục đích sử dụng đất đối với các loại tổ chức , còn ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định đối với hộ gia đình , cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng đất. Luật đất đai 2003 ra đời, đã khắc phục được hạn chế luật đất đai cũ, cụ thể về thẩm quyền chuyển đối mục đích sử dụng đất quy định tại Điều 24a luật đất đai 1993 sửa đổi bổ sung 1998, theo quy định thì việc xác định đâu là hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nội thành, nội thị xã, đâu là không phải gặp rất nhiều khó khăn để xác định đúng cơ quan có thẩm quyền. Mặt khác việc để Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định chuyển mục đích sử hộ gia đình, cá nhân như vậy cũng gặp rất nhiều khó khăn, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương sẽ tăng nhiều công việc, cồng kềnh, nhất là việc xác định hộ gia đình, cá nhân 1 tỉnh rất là rộng lớn. Luật 2003  đã khắc phục bằng cách quy định Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Vấn đề này không thuộc thẩm quyền của tỉnh nữa. Đến Luât đất đai 2013 vẫn quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp với tổ chức; Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp đối với hộ gia đình, cá nhân như luật 2003, điều đó cho thấy những giải pháp tránh gây khó khăn phiền hà cho người sân cũng như giảm được gánh nặng cho Chính phủ trong thời kỳ công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước , nhu cầu sử dụng đất cho các mục tiêu kinh tế và trong sản xuất nông nghiệp việc chuyển dịch cơ cấu cây trồng , vật nuôi , giúp người dân yên tâm hơn cho việc khai thác công dụng từ đất đai cho phù hợp với từng vùng của mình.

       Nhưng luật 2013 thêm quy định mới trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định.


Nhận xét về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại luật đất đai năm 2003

       Thẩm quyền giao đất: Theo Điều 37 luật đất đai 2003 ta thấy thẩm quyền giao đất chỉ thuộc về UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện, mà UBND cấp xã không có thẩm quyền. Điều này được lý giải do đất thuộc sở hữu toàn dân, việc giao đất cũng là giao tài sản của toàn dân cho một chủ thể nên đòi hỏi người giao đât phải có hoạch định và đủ chuyên môn để làm điều này. Như vậy quy định của luật 2003 là phù hợp, thẩm quyền giao đất tương ứng với mức độ phức tạp của đối tượng được giao đất theo đó thì UBND cấp tỉnh có thẩm quyền cao hơn giao đất đối với các tổ chức; cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, còn UBND cấp huyện giao đất đối với những đối tượng ít phức tạp như hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư.  Tuy nhiên quy định này cũng làm hạn chế sự quản lý của Chính phủ và không còn tham gia quản lý trực tiếp về việc giao đất cho các chủ thể, mọi thẩm quyền thuộc về UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện.

    Thẩm quyền cho thuê đất: Theo quy định tại Điều 37 thì UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện có thẩm quyền cho thuê đất, ngoài ra đối với trường hợp cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn thì chính xã, phường, thị trấn đó có thẩm quyền cho thuê đất. Những quy định về thẩm quyền cho thuê đất đối với cá nhân, tổ chức nước ngoài thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh, cũng như giao đất cá nhân, tổ chức nước ngoài có tính chất phức tạp về đối tượng cho thuê đất nên UBND cấp tỉnh sẽ có thẩm quyền cho thuê đất, còn cấp huyện sẽ cho thuê đất đối với hộ gia đình; cá nhân; cộng đồng dân cư. Quy định góp phần đảm bảo thẩm quyền của UBND cấp tỉnh đối với những vấn đề quan trọng phức tạp về cho thuê đất mà UBND cấp huyện không đủ chuyên môn để giải quyết.

     Thẩm quyền chuyển mục đích sử dụng đất: Luật Đất đai 1993 quy định thẩm quyền tập trung lớn vào Chính phủ do đó Chính phủ phải giải quyết cả những vấn đề thuộc thẩm quyền của cấp dưới. Đến Luật Đất đai 2003, pháp luật đã quy định rõ ràng, cụ thể và tách biệt về thẩm quyền của các cấp trong việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; tránh tình trạng chồng chéo lẫn nhau. Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tập trung ở cơ quan điạ phương có thẩm quyền chung là Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, là những người thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai nên có vai trò quan trọng trong việc thực hiện thẩm quyền cho chuyển mục đích sử dụng đất. Đồng thời đây cũng là những cơ quan gắn liền và tiếp xúc thường xuyên với những vấn đề của người dân nên sẽ có những hiểu biết cụ thể sát với thực tế và hiểu rõ ý nguyện, mong muốn của nhân dân . Quy định như vậy phù hợp với quan điểm phân định thẩm quyền của từng cấp chính quyền trong việc thực hiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai.

       Trên đây là bài làm của nhóm em, rất mong nhận được sự góp ý của các thầy, cô để bài của chúng em hoàn thiện hơn.


       Trên đây là toàn bộ thông tin mà chúng tôi cung cấp đến bạn về vấn đề: Phân tích thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất đã được hoàn thiện trong những quy định của luật đất đai qua từng thời kỳ như thế nào? Để được tư vấn cụ thể hơn bạn vui lòng liên hệ Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến qua HOTLINE 19006588 của Luật Quang Huy.

       Trân trọng ./.


 

phone-call

GỌI HỎI ĐÁP MIỄN PHÍ

Scroll to Top