Việc sang tên Sổ đỏ là thủ tục bắt buộc khi thực hiện chuyển nhượng, tặng nhà đất. Việc chuyển nhượng, tặng nhà đất chỉ có giá trị pháp lý khi đã đăng ký biến động và được cơ quan đăng ký đất đai ghi vào sổ địa chính.
Nội dung bài viết
Sang tên sổ đỏ là gì?
Sang tên sổ đỏ là thuật ngữ để chỉ thủ tục đăng ký biến động khi chuyển nhượng, tặng, thừa kế quyền sử dụng đất (trong trường hợp chỉ có đất), hoặc quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất (trong trường hợp có nhà ở hoặc các tài sản khác gắn liền với đất).
Khi thực hiện sang tên sổ đỏ, kết quả sẽ được thể hiện qua một trong hai trường hợp sau:
Trường hợp 1: Người nhận chuyển nhượng, nhận tặng được cấp Giấy chứng nhận mới đứng tên mình.
Trường hợp 2: Người nhận chuyển nhượng, nhận tặng không được cấp Giấy chứng nhận mới.
Nếu không được cấp Giấy chứng nhận mới, thông tin chuyển nhượng, tặng cho sẽ được ghi tại trang 3, trang 4 của Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, trong cả hai trường hợp, người nhận chuyển nhượng, nhận tặng vẫn giữ được đầy đủ quyền sử dụng đất.
Sang tên sổ đỏ là thủ tục bắt buộc
Sang tên sổ đỏ là thủ tục bắt buộc để quản lý bởi nhà nước. Quy định này được nêu rõ tại khoản 1, Điều 95 Luật Đất đai 2013 như sau:
“Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.”
Ngoài ra, việc không thực hiện thủ tục này còn bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định.
Thời hạn phải đăng ký sang tên sổ đỏ
Khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định thời hạn đăng ký biến động đất đai như sau:
“6. Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.”
Do đó, việc đăng ký sang tên phải được thực hiện trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày ký kết hợp đồng mua bán hoặc chuyển nhượng nhà đất, nếu không sẽ bị xử lý vi phạm hành chính theo quy định.
Điều kiện để sang tên Sổ đỏ
Điều kiện của người chuyển nhượng, tặng cho
Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Lưu ý: Thông thường chỉ cần 04 điều kiện trên nhưng trong một số trường hợp, bên nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho cần phải thỏa mãn thêm các điều kiện khác.
Điều kiện của người mua, nhận tặng
Theo Điều 191 Luật Đất đai 2013, người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho không thuộc vào các trường hợp không được phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, cụ thể:
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với các trường hợp mà pháp luật cấm chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Do đó, bên nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phải không thuộc một trong các trường hợp trên mới được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho.
Hồ sơ, thủ tục sang tên Sổ đỏ
Để hoàn tất việc sang tên sổ đỏ, các bên phải trải qua các giai đoạn sau:
- Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng.
- Kê khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ.
Trong trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân, phí trước bạ cũng phải lập hồ sơ khai thuế, phí (theo chi tiết) theo a.1 điểm a khoản 3 Điều 16 Thông tư 156/2013/TT-BTC và khoản 1 Điều 10 Nghị định 140/2016/NĐ-CP.
Những người có nghĩa vụ khai, kê khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và các khoản tiền phải nộp
Thuế thu nhập cá nhân là: Người bán, Người nhận quà và người mua.
Lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ thuộc trách nhiệm của Người mua hoặc Người Tặng cho.
Thời hạn khai thuế:
Nếu hợp đồng không thuận theo người mua của người bán thì phải kê khai hồ sơ thuế trễ nhất vào ngày thứ 10 kể từ thời điểm chuyển đổi hợp đồng và có hiệu lực kê khai hồ sơ thuế.
Nếu hợp đồng được thuận theo sổ sách thay thế thì hạn kê khai hồ sơ thuế cùng với thời điểm thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất (thời điểm hồ sơ sang tên sổ đỏ).
Thời hạn sử dụng hồ sơ khai báo hợp lệ cùng với thời điểm thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất (thời điểm hồ sơ sang tên sổ đỏ).
Lưu ý: Các bên được phép thỏa thuận về người theo dõi.
- Đăng ký biến động (kê khai thuế, phí được thực hiện cùng với thời điểm đăng ký biến động nếu bên nhận chuyển nhượng nộp thuế thay cho bên chuyển nhượng).
- Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng
- Kê khai nghĩa vụ tài chính và nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ
- Đăng ký biến động (đăng ký sang tên sổ đỏ)
Bước 1: Nộp hồ sơ
Thành phần hồ sơ:
- Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK.
- Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho.
- Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân.
- Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ (nếu có).
- Bản chính tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01.
Nếu bên chuyển nhượng tự nộp thuế thu nhập cá nhân thì hồ sơ đăng ký biến động không cần tờ khai thuế thu nhập cá nhân.
Nơi nộp hồ sơ:
Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu.
Cách 2: Hộ gia đình, cá nhân không nộp hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.
Địa phương đã thành lập bộ phận một cửa thì nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương).
Địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nếu chưa có Văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 2: Tiếp nhận, giải quyết
Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh cấp huyện gửi thông tin sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.
Người dân nộp tiền theo thông báo của cơ quan thuế.
Bước 3: Trả kết quả
Thời gian giải quyết: Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn. Thời hạn trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ,…
Chi phí chuyển đổi Sổ đỏ
Theo Thông tư 92/2015/TT-BTC và Nghị định 140/2016/NĐ-CP, Thông tư 85/2019/TT-BTC, khi chuyển nhượng hoặc tặng nhà đất, các bên có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và phí thẩm định hồ sơ theo quy định. Cụ thể:
Thuế thu nhập cá nhân
Mức thuế phải nộp:
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 2% x Giá chuyển nhượng
Trường hợp được miễn và hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân:
Lệ phí trước bạ
Mức nộp lệ phí trước bạ:
Theo Điều 5 Nghị định 140/2016/NĐ-CP và Điều 1 Nghị định 20/2019/NĐ-CP, lệ phí trước bạ được tính như sau:
Trường hợp 1: Khi giá chuyển nhượng cao hơn giá nhà, đất của UBND cấp tỉnh quy định
Lệ phí trước bạ = 0,5% x Giá chuyển nhượng
Trường hợp 2: Khi giá chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng giá nhà, đất của UBND cấp tỉnh quy định, khi tặng hoặc thừa kế nhà đất.
Phí thẩm định hồ sơ khi sang tên sổ đỏ
Phí thẩm định hồ sơ do UBND cấp tỉnh quy định, mức thu phí có thể khác nhau giữa các tỉnh và thành phố.
Nếu không sang tên Sổ đỏ, sẽ bị phạt như thế nào?
Theo quy định tại khoản 2 Điều 17 của Nghị định 91/2019/NĐ-CP, nếu chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất mà không thực hiện đăng ký biến động, sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính như sau:
Ở khu vực nông thôn:
- Phạt tiền từ 01 – 03 triệu đồng nếu quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày chuyển nhượng mà không thực hiện đăng ký biến động.
- Phạt tiền từ 02 – 05 triệu đồng nếu quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày chuyển nhượng mà không thực hiện đăng ký biến động.
Ở khu vực đô thị: Mức phạt bằng 02 lần mức phạt tương ứng ở khu vực nông thôn (cao nhất là 10 triệu đồng/lần vi phạm).
Mức phạt đối với tổ chức bằng 02 lần mức phạt đối với cá nhân. Vì vậy, mức phạt đối với tổ chức ở khu vực đô thị là 20 triệu đồng.
Theo khoản 4 Điều 5 của Nghị định 91/2019/NĐ-CP, người bị xử phạt là bên nhận chuyển quyền sử dụng đất (người mua hoặc người được tặng cho).
Tóm lại, để sang tên Sổ đỏ theo đúng quy định, các bên phải biết rõ điều kiện sang tên, phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, khai thuế, khai phí và nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ đúng thời hạn. Nếu không thực hiện đúng, sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính.
