Doanh nghiệp cổ phần A có quyền sử dụng 5 ha đất trong khu công nghệ cao X để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà máy sản xuất linh kiện điện tử. Do mâu thuẫn nội bộ dẫn tới quyết định: Tháng 7, năm 2015, doanh nghiệp A thực hiện chuyển nhượng dự án cho một nhà đầu tư nước ngoài.
Hỏi:
- Việc chuyển nhượng dự án được thực hiện như thế nào?
- Hãy tư vấn cho nhà đầu tư nước ngoài trong việc giao dịch về quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam.
Tổng quan về chuyển nhượng dự án bất động sản cho nhà đầu tư nước ngoài
Chủ đầu tư dự án bất động sản được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản khi đáp ứng các điều kiện về dự án dự định chuyển nhượng, điều kiện đối với chủ đầu tư chuyển nhượng và chủ đầu tư nhận chuyển nhượng
Cụ thể, trong trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư BDS cho nhà đầu tư nước ngoài, chúng ta cần lưu ý những điều kiện sau.
Điều kiện đối với dự án được chuyển nhượng
- Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt.
- Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt.
- Dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp có vi phạm trong quá trình triển khai dự án thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt.
Điều kiện đối với chủ đầu tư chuyển nhượng:
Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.
Điều kiện đối với chủ đầu tư nhận chuyển nhượng:
- Trong trường hợp này, nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào Việt Nam thông qua hình thức được quy định tại Điểm d, khoản 6, điều 2, nghị định 118/2015/NĐ-CP
- Theo Điểm a, khoản 1, điều 10 nghị định 118/2015/NĐ-CP thì nhà đầu tư nước ngoài thực hiện các hoạt động đầu tư thuộc ngành nghề nào thì phải đáp ứng toàn bộ điều kiện đầu tư đối với ngành nghề đó.
Cụ thể, đây là nhà đầu tư kinh doanh BDS, vì vậy, nhà đầu tư nước ngoài này phải đáp ứng các điều kiện được quy định tại Điều 10, Luật KDBDS 2014.
Ngoài ra, việc chuyển nhượng dự án BDS phải đảm bảo các nguyên tắc sau:
- Không làm thay đổi mục tiêu của dự án;
- Không làm thay đổi nội dung của dự án;
- Bảo đảm quyền lợi của khách hàng và các bên có liên quan.
Thẩm quyền cho phép chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án thuộc về Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Thủ tướng Chính phủ, cụ thể như sau:
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển nhượng dự án đối với dự án do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc đầu tư.
- Thủ tướng Chính phủ quyết định cho phép chuyển nhượng dự án đối với dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định việc đầu tư.
Khi thực hiện việc nhận chuyển nhượng dự án, chủ đầu tư nhận chuyển nhượng sẽ có những quyền lợi sau:
- Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc được đăng ký biến động vào giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Không phải làm lại hồ sơ dự án, quy hoạch xây dựng và Giấy phép xây dựng của dự án nếu không có thay đổi về nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư của dự án.
Đối với chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, chủ đầu tư chuyển nhượng làm thủ tục trả lại đất cho Nhà nước; cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đối với chủ đầu tư nhận chuyển nhượng trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
Việc chuyển nhượng dự án giữa doanh nghiệp A và nhà đầu tư nước ngoài
- Dự án đầu tư của doanh nghiệp A tọa lạc tại tỉnh Y.
- Đánh giá về dự án đầu tư “xây dựng nhà máy sản xuất linh kiện điện tử thuộc khu công nghệ X tỉnh Y”, dự án này có thể thuộc các dự án đầu tư bắt buộc phải được quyết định chủ trương đầu tư theo quy định tại Điều 32 Luật Đầu tư 2014.
Vì vậy, có hai trường hợp xảy ra.
Trường hợp 1: Đây là dự án cần được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư và không thuộc trường hợp quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư.
Do đó, thủ tục thay đổi nhà đầu tư trong trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư sẽ được tuân theo Khoản 2, điều 37, Nghị định số 118/2015/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đầu tư.
Bước 1: Nộp hồ sơ “Đề nghị chuyển nhượng dự án đầu tư”.
Doanh nghiệp A chuẩn bị hồ sơ Đề nghị chuyển nhượng dự án đầu tư theo quy định tại Điều 37 Nghị định số 118/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng 11 năm 2015 của
Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư có hiệu lực kể từ ngày 27 tháng 12 năm 2015 và nộp hồ sơ tại Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh X bao gồm:
- Văn bản đề nghị điều chỉnh dự án đầu tư “Xây dựng nhà máy sản xuất linh kiện điện tử tại khu công nghệ cao X, tỉnh Y”;
- Báo cáo tình hình thực hiện dự án đầu tư đến thời điểm chuyển nhượng dự án đầu tư “Xây dựng nhà máy sản xuất linh kiện điện tử tại khu công nghệ cao X, tỉnh Y”;
- Hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư giữa Doanh nghiệp cổ phần A và nhà đầu tư nước ngoài hoặc tài liệu khác có giá trị pháp lý tương đương;
- Bản sao Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc tài liệu khác có giá trị pháp lý tương đương đối với nhà đầu tư là tổ chức của nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng;
- Bản sao Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài
- Bản sao một trong các tài liệu sau của nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án đầu tư: báo cáo tài chính 02 năm gần nhất của nhà đầu tư nước ngoài, cam kết hỗ trợ tài chính của công ty mẹ, cam kết hỗ trợ tài chính của tổ chức tài chính, bảo lãnh về năng lực tài chính của nhà đầu tư, tài liệu thuyết minh năng lực tài chính của nhà đầu tư nước ngoài.
Bước 2: Cơ quan đăng ký đầu tư xem xét hồ sơ và điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư
Cơ quan đăng ký đầu tư – Sở kế hoạch đầu tư tỉnh X xem xét điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư theo quy định tại Khoản 1 Điều 45 Luật Đầu tư để điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.
Bước 3: Nhà đầu tư chuyển nhượng căn cứ vào ngày hẹn trên Giấy tiếp nhận hồ sơ đến nhận kết quả giải quyết tại Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh X.
Trường hợp 2 : Đây là dự án cần được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư và thuộc trường hợp quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư.
Do đó, thủ tục thay đổi nhà đầu tư trong trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư sẽ được tuân theo Khoản 3, điều 37, Nghị định số 118/2015/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đầu tư.
Bước 1: Nộp hồ sơ “Đề nghị chuyển nhượng dự án đầu tư”.
Doanh nghiệp A chuẩn bị hồ sơ Đề nghị chuyển nhượng dự án đầu tư theo quy định tại Điều 37 Nghị định số 118/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng 11 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư có hiệu lực kể từ ngày 27 tháng 12 năm 2015 và nộp hồ sơ tại Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh X bao gồm:
- Văn bản đề nghị điều chỉnh dự án đầu tư “Xây dựng nhà máy sản xuất linh kiện điện tử tại khu công nghệ cao X, tỉnh Y”;
- Báo cáo tình hình thực hiện dự án đầu tư đến thời điểm chuyển nhượng dự án đầu tư “Xây dựng nhà máy sản xuất linh kiện điện tử tại khu công nghệ cao X, tỉnh Y”;
- Hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư giữa Doanh nghiệp cổ phần A và nhà đầu tư nước ngoài hoặc tài liệu khác có giá trị pháp lý tương đương;
- Bản sao Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc tài liệu khác có giá trị pháp lý tương đương đối với nhà đầu tư là tổ chức của nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng;
- Bản sao Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài
- Bản sao một trong các tài liệu sau của nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án đầu tư: báo cáo tài chính 02 năm gần nhất của nhà đầu tư nước ngoài, cam kết hỗ trợ tài chính của công ty mẹ, cam kết hỗ trợ tài chính của tổ chức tài chính, bảo lãnh về năng lực tài chính của nhà đầu tư, tài liệu thuyết minh năng lực tài chính của nhà đầu tư nước ngoài.
Bước 2: Cơ quan đăng ký đầu tư xem xét hồ sơ
- Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh X gửi hồ sơ cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền để lấy ý kiến thẩm định về điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư;
- Trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đề nghị của Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh X, các cơ quan được gửi hồ sơ xin ý kiến có ý kiến về điều kiện chuyển nhượng thuộc phạm vi quản lý của mình;
- Trong thời hạn 20 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, Sở Kế hoạch và Đầu tư lập báo cáo về việc đáp ứng điều kiện chuyển nhượng dự án;
- Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được báo cáo của Sở Kế hoạch và Đầu tư, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư;
+ Đối với dự án không cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư: Văn bản quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư được gửi cho nhà đầu tư.
+ Đối với dự án được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư: Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư, Sở Kế hoạch và Đầu tư điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cho nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án đầu tư.
* Đối với dự án đầu tư đã được quyết định chủ trương đầu tư mà nhà đầu tư đã hoàn thành việc góp vốn, huy động vốn và đưa dự án vào khai thác, vận hành thì không phải thực hiện thủ tục điều chỉnh quyết định chủ trương đầu tư khi chuyển nhượng dự án đầu tư.
* Trường hợp nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án đầu tư và thành lập tổ chức kinh tế để thực hiện dự án đầu tư đó thì nhà đầu tư thực hiện thủ tục cấp hoặc điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, sau đó thực hiện thủ tục thành lập tổ chức kinh tế theo quy định của pháp luật tương ứng với từng loại hình tổ chức kinh tế.
Bước 3: Nhà đầu tư chuyển nhượng căn cứ vào ngày hẹn trên Giấy tiếp nhận hồ sơ đến nhận kết quả giải quyết tại Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh X.
Tư vấn cho nhà đầu tư nước ngoài trong việc giao dịch về quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam.
Giấy chứng nhận quyền sự dụng đất là một giấy tờ pháp lý quan trọng trong việc thực hiện các quyền năng mà chủ sử dụng đất được pháp luật công nhận.
Khi nhà đầu tư nước giao dịch về quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam, điều đầu tiên mà nhà đầu tư nên quan tâm là chủ thể chuyển nhượng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sự dụng đất hay chưa.
Một trong những điều kiện bắt buộc để chủ sở hữu quyền sử dụng đất có thể chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất là phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Mục a, khoản 1, điều 188 Luật Đất Đai 2013.
Tiếp đó, Luật KDBDS cũng quy định rằng một trong những điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản là hủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng – Khoản 2, điều 49, Luật KDBD.
Để thuận tiện thì nhà đầu tư nên thuê một hoặc một nhóm gồm luật sư và các chuyên viên giúp việc Việt Nam để đứng ra đại diện cho mình trong hoạt động tìm hiểu các thông tin cũng như trong quá trình giao dịch về quyền sử dụng đất.
Đầu tiên, nhà đầu tư nước ngoài cần phải yêu cầu nhà đầu tư chuyển nhượng xuất trình được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với dự án đầu tư xây dựng nhà máy sản xuất linh kiện điện tử tại khu công nghê cao X , tỉnh Y.
Sau đó, nhà đầu tư cần phải xác thực tính chính xác của thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhà đầu tư cần yêu cầu bên Doanh nghiệp A cung cấp một bản sao có công chứng của GCNQSDĐ, sau đó mang bản công chứng đó đến bộ phận một cửa của UBND quận, huyện nơi có nhà, đất đó để hỏi cung cấp thông tin về tính xác thực của thông tin có trên GCNQSDĐ.
Tiếp đó, nhà đầu tư nước ngoài cần quan đến việc thực hiện có đầy đủ hay không các nghĩa vụ tài chính về đất của nhà đầu tư chuyển nhượng. Nếu phát hiện nhà đầu tư chuyển nhượng chưa thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính thì phải yêu cầu nhà đầu tư chuyển nhượng cam kết thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính đến trước thời điểm Cơ quan nhà nước có thẩm quyền điều chỉnh giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.
Trên đây là toàn bộ câu trả lời của chúng tôi về vấn đề: Chuyển nhượng bất động sản cho nhà đầu tư nước ngoài. Nếu nội dung tư vấn còn chưa rõ, có nội dung gây hiểu nhầm hoặc có thắc mắc cần tư vấn cụ thể hơn, bạn có thể kết nối tới Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến qua HOTLINE 19006588 của Luật Quang Huy để được tư vấn trực tiếp.
Trân trọng./.
