Bản án sơ thẩm tranh chấp về đặt cọc

Tranh chấp hợp đồng đặt cọc là vấn đề phức tạp nhưng lại có tính thời sự, thực tiễn cấp bách mà không phải ai cũng nhận biết rõ và áp dụng đúng trên thực tế. Có thể nói, việc giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc đang dần trở nên phổ biến trong quá trình giải quyết tranh chấp tại Tòa án, nhất là việc xác định hợp đồng đặt cọc có hiệu lực hay vô hiệu, cũng như xác định lỗi để xem xét có phạt cọc hay không. Để đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp của các đương sự thì cần phải hiểu và áp dụng đúng quy định của pháp luật khi giải quyết vụ án. Xuất phát từ những lí do trên, nhóm chúng em xin được chọn đề tài: “Hãy sưu tầm một bản án sơ thẩm liên quan đến tranh chấp về đặt cọc mà theo quan điểm của nhóm các phán quyết đưa ra trong bản án là chưa phù hợp, và giải quyết các yêu cầu” cho bài tập nhóm của chúng em.

Danh mục tài liệu tham khảo:

Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình Luật dân sự Việt Nam Tập II, Nxb.Công An Nhân Dân 2019.
Bộ luật dân sự Việt Nam 2015;
Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;
Luật đất đai 2013;
Luật nhà ở 2014;
Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng thẩm phán TANDTC hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình.
Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH ngày 30/12/2016 của UBTVQH quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí tòa án.

Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm.
Án lệ số 25/2018/AL về không phải chịu phạt cọc vì lý do khách quan.
Đặt cọc – Một số vấn đề lí luận và thực tiễn : luận văn thạc sĩ luật học / Dương Thị Hiện ; TS. Lê Đình Nghị hướng dẫn, Hà Nội, 2016.

Nội dung bài viết

Tình huống đề ra

Đề số 4: Hãy sưu tầm một bản án sơ thẩm liên quan đến tranh chấp về đặt cọc mà theo quan điểm của nhóm các phán quyết đưa ra trong bản án là chưa phù hợp, và giải quyết các yêu cầu ở cuối:

Từ bản án đã sư tầm, hãy tóm tắt nội dung vụ việc dưới dạng tình huống dài tối đa 1 trang A4 (giãn dòng 1.5, cỡ chữ 14, không giãn đoạn, không giãn chữ).
Hãy chỉ ra phán quyết mà Tòa án đưa ra chưa phù hợp ở những nội dung nào và giải thích tại sao.

Hãy đưa ra quan điểm của nhóm về việc giải quyết tranh chấp phù hợp với quy định của pháp luật hiện hành.
Từ việc phân tích vụ án, nhóm hãy đưa ra kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật hiện hành.

Quy định của pháp luật hiện hành về đặt cọc

Điều 328 Bộ luật dân sự (BLDS) quy định về Đặt cọc như sau:

“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

Theo Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng thẩm phán TANDTC hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình có hướng dẫn giải quyết tranh chấp dân sự có đặt cọc, cụ thể như sau: “Theo quy định tại Điều 130 BLDS thì thoả thuận về đặt cọc là một giao dịch dân sự; do đó, việc đặt cọc chỉ có hiệu lực khi có đủ các điều kiện quy định tại Điều 131 BLDS và phải được lập thành văn bản (có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính)”.

Như vậy, đặt cọc là một trong các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, đồng thời, nó cũng là một giao dịch dân sự. Vì là một giao dịch dân sự nên nó phải đảm bảo đủ các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự và cũng để đảm bảo tốt nhất quyền lợi của các bên khi không may xảy ra tranh chấp.

Giải quyết các yêu cầu

Nhóm lựa chọn: BẢN ÁN SỐ 35/2020/DS-ST NGÀY 02 THÁNG 06 NĂM 2020 VỀ “TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT”

Tóm tắt nội dung bản án

Ngày 02 tháng 6 năm 2020, Tòa án nhân dân huyện C tiến hành xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lí số 35/2020/DS-ST về việc: “ Tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. Các đương sự gồm:

Nguyên đơn: Ông Nguyễn Văn C, sinh năm 1968, thường trú số A2/5A, ấp 1, xã H, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh.
Bị đơn: Bà Đặng Thị Kim T, sinh năm 1985, thường trú ấp T, xã P, huyện C, tỉnh Long An.

Nội dung vụ án

Lời khai của nguyên đơn ông Nguyễn Văn C

Theo thỏa thuận giữa ông Nguyễn Văn C (Bên B) và Đặng Thị Kim T (Bên A) thì tổng diện tích đất mà bà B chuyển nhượng cho ông C Là 760m2 thuộc thửa đất số 2149, loại đất thổ cư tại ấp T, xã P, huyện C, tỉnh Long An.

Ngày 13/04/2018, ông C và bà T cọc thỏa thuận đặt cọc chuyển nhượng 1 phần đất thuộc thửa 2149 có diện tích là 380m2 với giá 1.100.000.000 đồng. Ông C đặt cọc cho bà T số tiền 700.000.000 đồng và giao đủ cho bà T vào cùng ngày. tại thời điểm này, bà T chưa có GCN QSDĐ, ông C và bà T thỏa thuận sau 6 tháng kể từ ngày đặt cọc , bà T làm GCN QSDĐ và kí hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cho ông C, sau đó ông chuyển 400.000.000 đồng còn lại. Nội dung thỏa thuận được thể hiện theo hợp đồng đặt cọc, ngày 13/04/2018, ông C và bà T đều đã kí tên trong hợp đồng đặt cọc.

Ngày 19/04/2018, ông C và bà T tiếp tục thỏa thuận chuyển nhượng phần đất có diện tích 380m2 trên thửa 2149 với giá 1.100.000.000 đồng. Ông C đặt cọc cho bà T số tiền 500.000.000 đồng, và giao đủ tiền cùng ngày. Trong 6 tháng kể từ ngày đặt cọc, nếu bà T không thực hiện đúng hợp đồng đã kí thì bà T sẽ phải đền số tiền gấp 2 lần số tiền đặt cọc.

Sau khi bà T đứng tên GCN QSDĐ tại phần đất mà bà T thỏa thuận chuyển nhượng cho ông C thì một phần thửa đất đã bị tách ra có số thửa đất mới là 5981, có diện tích đo thực tế là 565m2. Thửa đất số 5981 do bà Cao Thị Kim V sinh năm 1961, địa chỉ thường trú: ấp T, xã P, huyện C, tỉnh Long An đứng tên. Diện tích thửa đất 5981 ít hơn diện tích đất vào các ngày 13/04/2018 và 19/04/2018 bà T thỏa thuận chuyển nhượng cho ông C. ông C đồng ý nhận chuyển nhượng với diện tích này và tính giá trị thửa đất theo giá thỏa thuận ban đầu là 1.100.000.000 đồng: 380m2= 2.894.736 đồng/ 01m2.

Yêu cầu của nguyên đơn: ông C yêu cầu bà T tiếp tục thực hiện hợp đồng theo diện tích đất trong GCN QSDĐ mà bà T đứng tên đối với thửa đất 5981. Khi bà T làm thủ tục chuyển quyền thửa đất 5981 cho ông C, ông C đã trả cho bà T 1.200.000.000 đồng, ông sẽ trả thêm cho đủ số tiền là: 565m2 x 2.894.736 đồng = 1.641.315.000 đồng. Trong trường hợp bà T không thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất thì ông C yêu cầu bà T thực hiện theo thỏa thuận của hợp đồng đặt cọc, thanh toán cho ông tiền cọc là 1.200.000.000 và tiền phạt cọc là 1.200.000.000

Lời khai của bị đơn bà Đặng Thị Kim T.

Phần đất thỏa thuận giữa ông C và bà T thực chất thuộc một phần thửa đất 2149, bị nhầm sang thửa 2147 do ông Trần Văn H đứng tên GCN QSDĐ, ông H đã làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất phần bị nhầm cho bà V với diện tích 567m2, thuộc thửa đất 5981. Ngày 26/09/2018, bà Cao Thị Kim V mới được cấp GCN QSDĐ đối với phần đất nêu trên. Ngày 23/10/2018, bà T mới được đứng tên phần đất này qua bản viết tay chuyển nhượng từ bà V. Do vậy, ngày 13/04/2018 và ngày 19/04/2018 ông C dù biết bà T chưa đứng tên mảnh đất thỏa thuận nhưng vẫn đồng ý kí hợp đồng đặt cọc. Bà T cho rằng 02 bản hợp đồng được kí vào các ngày 13/04/2018 và 19/04/2018 là vô hiệu do vào thời điểm đó bà T chưa được đứng tên mảnh đất thuộc sự thỏa thuận của 2 bên, lỗi sẽ là của cả ông C chứ không chỉ bà T. Bà đồng ý trả lại tiền cọc cho ông C tổng là 1.200.000.000 và tự nguyện bồi thường 30.000.000 đồng.

Quyết định của Tòa

Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a, khoản 1 Điều 39, điểm g khoản 1 Điều 40 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; Điều 116,117, 118,119, và Điều 238 BLDS năm 2015, điểm b khoản 3 Điều 27 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH ngày 30/12/2016 của UBTVQH. Tuyên xử:

Xác định các HĐĐC ngày 13/04/2018 và ngày 19/04/2018 về cam kết thực hiện việc chuyển nhượng đất giữa ông C và bà T có hiệu lực từ ngày 13/04/2018 và 19/04/2018.
Chấp nhận yêu cầu khởi kiện trả tiền đặt cọc và một khoản tiền tương đương tiền đặt cọc của nguyên đơn ông Nguyễn Văn C và bà Đặng Thị Kim T. Tổng số tiền bà T có nghĩa vụ trả cho ông C là 2.400.000.000 đồng (Hai tỷ bốn trăm triệu đồng).
Án phí sơ thẩm sẽ do bà Đặng Thị Kim T chịu toàn bộ là 80.000.000 đồng.

Những điểm chưa hợp lý trong phán quyết của Tòa án

Từ những quyết định của Tòa án đã được tóm tắt ở phần nội dung bên trên, chúng em cho rằng Tòa án nhân dân huyện C đã có một số quyết định chưa phù hợp về vụ tranh chấp đặt cọc giữa ông Nguyễn Văn C và bà Đặng Thị Kim T như sau:

Thứ nhất, Theo quyết định của Tòa án nhân dân huyện C thì tòa chấp nhận yêu cầu khởi kiện trả tiền đặt cọc và một khoản tiền tương đương tiền đặt cọc của nguyên đơn ông Nguyễn Văn C đối với bà Đặng Thị Kim T, buộc bà T có nghĩa vụ trả cho ông Nguyễn Văn C số tiền đặt cọc là 1.200.000.000 đồng và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc là 1.200.000.000 đồng, tổng số tiền là 2.400.000.000 đồng là điểm chưa hợp lí. Vì:

Nguồn gốc đất bà T chuyển nhượng cho ông C là do bà T nhận chuyển nhượng của người khác, tại thời điểm chuyển nhượng bà T chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ông C cũng biết việc này;

Khi thỏa thuận chuyển nhượng ông Ccó đến xem đất, việc bị thiếu diện tích đất không phải do sự cố ý của bà T, đồng thời giữa bà Tvà ông C khi ký hợp đồng đặt cọc cũng không đề cập đến việc thiếu hoặc thừa diện tích thì phải trừ tiền hoặc trả thêm tiền.

Xét nguyên nhân dẫn đến không giao kết được hợp đồng chuyển nhượng không chỉ lỗi của bên bà T mà do hai bên không có sự thỏa thuận rõ ràng nên cả hai bên cùng có lỗi. Do đó, Tòa án nhân dân huyện C ra quyết định buộc bà T có nghĩa vụ trả cho ông Nguyễn Văn C số tiền đặt cọc là 1.200.000.000 đồng và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc là 1.200.000.000 đồng, tổng số tiền là 2.400.000.000 đồng là không hợp lí.

Thứ hai, Tòa án nhân dân huyện C buộc bà T chịu án phí 80.000.000 đồng trên số tiền đặt cọc và phạt cọc 2.400.000.000 đồng là không phù hợp với quy định tại khoản 4, Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội. Vì việc Tòa án nhân dân huyện C chấp nhận yêu cầu khởi kiện trả tiền đặt cọc và một khoản tiền tương đương tiền đặt cọc của nguyên đơn ông Nguyễn Văn C đối với bà Đặng Thị Kim T là sai nên việc Tòa án xác định Bà T phải chịu án phí 80.000.000 đồng trên số tiền đặt cọc và phạt cọc 2.400.000.000 đồng là chưa hợp lí.

Quan điểm của nhóm về việc giải quyết tranh chấp phù hợp với quy định của pháp luật hiện hành

Tại thời điểm giao kết hợp đồng đặt cọc bà Đặng Thị Kim T chưa được cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, ông Nguyễn Văn C cũng biết việc này. Khi thỏa thuận đặt cọc để chuyển nhượng, ông C có đến xem đất nhưng trong hợp đồng đặt cọc không hề thể hiện đơn giá chuyển nhượng là tính theo m2 ( diện tích thực tế x đơn giá m2 = giá trị thửa đất chuyển nhượng ) nên việc ông C yêu cầu bà T chuyển nhượng cho mình 567m2 đất với giá 1.641.315.000 đồng ( tính theo đơn giá m2 x diện tích) là không có căn cứ. Về phía bị đơn là bà Đặng Thị Kim T cho rằng Hợp đồng đặt cọc giữa bà và ông C là vô hiệu bởi có đối tượng không thực hiện được và trái pháp luật vì tại thời điểm giao kết đặt cọc bà T chưa được cấp GCN QSDĐ nên chưa có quyền của người sử dụng đất theo điều 167 Luật Đất Đai 2013. Tuy nhiên theo quan điểm của nhóm thì thấy rằng đối tượng của hợp đồng đặt cọc không phải là QSĐ các bên muốn giao kết mà là tiền ( cụ thể là số tiền 1.200.000.000 đồng) nên dù cho bà T chưa được cấp GCN QSDĐ thì hợp đồng đặt cọc cũng không bị vô hiệu. Như vậy, việc Tòa án nhân dân huyện C xác định hợp đồng đặt cọc có hiệu lực là có cơ sở và hoàn toàn hợp lí.

Việc diện tích đất bị thiếu không phải do ý chí của bà Đặng Thị Kim T mà là do nhầm lẫn của bà Cao Thị Kim V ( người chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất cho bà Đặng Thị Kim T ). Ngoài ra, không tiếp tục hợp đồng cũng không phải chỉ có lỗi của bà T mà là do lỗi của cả hai bên khi cả hai bên không thỏa thuận rõ ràng. Bà T đồng ý trả lại cho ông C 1.200.000.000 đồng – số tiền mà ông C đã đặt cọc và tự nguyện bồi thường cho ông C 30.000.000 đồng, theo quan điểm của nhóm là hoàn toàn phù hợp. Việc Tòa án nhân dân huyện C chấp nhận yêu cầu phạt cọc của ông C và tuyên phạt bà T số tiền 2.400.000.000 đồng bao gồm tiền cọc đã nhận và tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc là không đúng với quy định của pháp luật. Cần áp dụng điểm d mục 1 phần I của Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP 16/04/2003 do HĐTP TAND tối cao để giải quyết:

“ Trong trường hợp có tranh chấp về đặt cọc mà các bên không có thoả thuận khác về việc xử lý đặt cọc, thì việc xử lý được thực hiện như sau:

Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng hoặc chỉ để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng hoặc vừa để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu, thì phải chịu phạt cọc theo quy định tại khoản 2 Điều 363 BLDS.
Trong trường hợp các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định điều kiện nếu đặt cọc bị vô hiệu là hợp đồng cũng bị vô hiệu, thì hợp đồng đương nhiên bị vô hiệu khi đặt cọc đó bị vô hiệu. Việc xử lý đặt cọc bị vô hiệu và hợp đồng bị vô hiệu được thực hiện theo quy định tại Điều 146 BLDS.
Trong các trường hợp được hướng dẫn tại các điểm a và c mục 1 này, nếu cả hai bên cùng có lỗi hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan thì không phạt cọc.”

Cũng bởi việc Tòa án nhân dân huyện C chấp nhận yêu cầu phạt cọc của ông C là không đúng với quy định của pháp luật nên cần áp dụng khoản 4 điều 27 Nghị quyết 326/2016 UBTVQH để xác định lại trách nhiệm chịu án phí.

“ Điều 27. Nghĩa vụ chịu án phí dân sự sơ thẩm trong một số loại việc cụ thể

Trường hợp tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, một bên yêu cầu trả lại tiền, đặt cọc và phạt cọc, một bên chấp nhận trả số tiền cọc đã nhận và không chấp nhận phạt cọc, mà Tòa án chấp nhận phạt cọc thì bên không chấp nhận phạt cọc phải chịu án phí như trường hợp vụ án dân sự có giá ngạch đối với phần phạt cọc. Trường hợp Tòa án không chấp nhận phạt cọc thì bên yêu cầu phạt cọc phải chịu án phí như trường hợp vụ án dân sự có giá ngạch đối với phần phạt cọc.” Theo đó, bà Đặng Thị Kim T không phải chịu mức án phí như Tòa án nhân dân huyện C đã tuyên.

Kiến nghị của nhóm về việc hoàn thiện các quy định pháp luật về Đặt cọc

Đặt cọc là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Với ưu điểm là dễ thực hiện, vừa bảo đảm cho giao kết vừa có thể bảo đảm cho thực hiện hợp đồng và vừa có chức năng thanh toán, biện pháp đặt cọc được sử dụng khá phổ biến trong các giao dịch dân sự đặc biệt là đảm bảo cho giao kết hợp đồng. Tuy nhiên, từ việc phân tích tranh chấp từ bản án trên và thực tế áp dụng, có thể thấy những quy định về đặt cọc hiện hành chưa phản ánh hết bản chất pháp lý của giao dịch này và còn có nhiều vấn đề trong thực tiễn áp dụng. Vì vậy, nhóm có một số kiến nghị sau để hoàn thiện quy định pháp luật hiện hành về đặt cọc:

Thứ nhất, quy định về đặt cọc chiếm vị trí rất nhỏ trong các quy định về biện pháp bảo đảm, văn bản hướng dẫn áp dụng còn hạn chế, vì vậy pháp luật dân sự cần bổ sung thêm những quy định hợp lý, đầy đủ và rõ ràng; cần pháp điển hoá vì những quy định về đặt cọc còn rời rạc trong nhiều văn bản pháp luật và chưa thống nhất; bổ sung những quy định về hiệu lực cũng như quyền và nghĩa vụ cụ thể của các bên vì quy định hiện tại chưa phản ánh đầy đủ bản chất pháp lý của đặt cọc dẫn đến việc áp dụng trên thực tế không cao. Thông thường các bên trong hợp đồng nói chung và đặt cọc nói riêng sẽ xảy ra tranh chấp khi bên còn lại không thực hiện đúng, đầy đủ các nghĩa vụ đã cam kết với bên kia. Đối với đặt cọc, việc một bên không thực hiện đúng, đầy đủ nghĩa vụ đã cam kết với bên còn lại có thể do nguyên nhân khách quan khác hoặc từ hai phía chứ không hoàn toàn do lỗi của họ. Trong thực tiễn, nhiều trường hợp TAND không xem xét toàn diện vụ án, thiếu quy định pháp luật để áp dụng dẫn đến việc giải quyết không đảm bảo quyền lợi của các bên đương sự. Cụ thể, ở bản án trên, việc không thực hiện đúng nghĩa vụ của bà T do nhiều yếu tố và ông B cũng biết về sự việc. Vì vậy, lỗi không hoàn toàn thuộc về bà T và bà T không có nghĩa vụ trả một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc là 1.200.000.000 đồng như toà án đã tuyên trong bản án sơ thẩm.

Thứ hai, vấn đề mối quan hệ giữa đặt cọc và hợp đồng được bảo đảm bằng đặt cọc cũng là vấn đề BLDS cần quy định đầy đủ hơn. Trong sự việc ở bản án trên, giả sử hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được bảo đảm bằng đặt cọc giữa ông C và bà T không có thoả thuận giữa hai bên và bị vô hiệu theo điều 122 BLDS thì đặt cọc có đương nhiên bị vô hiệu không? Điểm c Khoản 1 Mục 1 Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP quy định: “Trong trường hợp các bên có thoả thuận hoặc các bên pháp luật có quy định điều kiện nếu đặt cọc bị vô hiệu là hợp đồng cũng bị vô hiệu, thì hợp đồng đương nhiên bị vô hiệu khi đặt cọc đó bị vô hiệu…”. Tuy nhiên, trong các quy định của BLDS 2015, Nghị định 163/2006/NĐ-CP, Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP chưa có quy định cụ thể trong trường hợp nếu không có thoả thuận, hợp đồng được bảo đảm bằng đặt cọc vô hiệu thì đặt cọc có đương nhiên vô hiệu hay không. Không phải trong mọi trường hợp hợp đồng có đặt cọc vô hiệu thì đặt cọc cũng đương nhiên vô hiệu theo. Vì vậy, cần bổ sung và hoàn thiện quy định pháp luật về vấn đề này.

Thứ ba, theo hướng dẫn tại mục I.1 của Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng thẩm phán TANDTC thì không phải mọi trường hợp có thỏa thuận đặt cọc xảy ra tranh chấp thì đều có chế tài phạt cọc. Bởi lẽ, chỉ những trường hợp thuộc một trong hai điểm a và c như trên và không thuộc trường hợp hai bên cùng có lỗi hoặc không thuộc trường hợp bất khả kháng/trở ngại khách quan thì mới thực hiện được chế tài phạt cọc theo quy định. Do đó, việc chấp nhận lý do dẫn đến không giao kết hoặc không thực hiện được hợp đồng là do lỗi chủ quan hay lỗi khách quan; Lỗi chủ quan thì cần xác định là lỗi của ai, lỗi của một bên (bên nhận đặt cọc hay bên đặt cọc) hay lỗi của cả hai bên; lỗi khách quan do đã xảy ra sự kiện bất khả kháng hoặc do trở ngại khách quan để chấp nhận hay không chấp nhận việc phạt cọc ở các Tòa án vẫn còn nhiều quan điểm khác nhau. Trong thời gian gần đây, TANDTC đã lựa chọn và công bố Án lệ số 25/2018/AL nhằm hướng dẫn các Tòa án áp dụng thống nhất quy định của pháp luật. Tuy nhiên, bên cạnh đó, vẫn còn một số vấn đề khác có liên quan đến phạt cọc vẫn chưa được áp dụng thống nhất và cần có sự hướng dẫn của Tòa án nhân dân tối cao. Thực tế cho thấy, việc áp dụng pháp luật giữa các Tòa án còn chưa thống nhất trong quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc đặc biệt là việc phạt cọc. Vì thế chúng em kiến nghị cần có văn bản quy định thống nhất rõ ràng giữa BLDS 2015, Nghị quyết số 01/2003/NQ-HDTP và án lệ số 25/2018/AL về việc hướng dẫn phạt cọc trong các trường hợp như các bên không làm hết nghĩa vụ hay chỉ có một bên có lỗi.

Đặt cọc là biện pháp bảo đảm xuất hiện từ sớm và được sử dụng rộng rãi trong giao lưu dân sự và trao đổi hàng hóa từ trước tới nay. Qua tìm hiểu bản án dân sự trên về quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể nhận thấy tranh chấp xảy ra thường liên quan đến tiền đặt cọc và phạt cọc. Việc giải quyết tiền đặt cọc và phạt cọc trong các trường hợp mua bán đất của Tòa án còn chưa có sự thống nhất. Vì vậy đòi hỏi cấp bách và thiết thực hiện này là cần hoàn thiện hơn nữa hệ thống pháp luật điều chỉnh trong lĩnh vực này để không chỉ giải quyết hiệu qủa mà còn ngăn ngừa, hạn chế được những tranh chấp xảy ra.

Trên đây là phần giải đáp thắc mắc của chúng tôi về vấn đề: Hãy sưu tầm một bản án sơ thẩm liên quan đến tranh chấp về đặt cọc mà theo quan điểm của nhóm các phán quyết đưa ra trong bản án là chưa phù hợp, và giải quyết các yêu cầu. Nếu trong quá trình giải quyết còn gì thắc mắc bạn có thể liên hệ chúng tôi qua Tổng đài tư vấn luật trực tuyến qua HOTLINE 19006588 của Luật Quang Huy để được giải đáp.

Trân trọng./.