Các vấn đề pháp lý giải quyết tranh chấp về lối đi chung

Các vấn đề pháp lý giải quyết tranh chấp về lối đi chung

“Bán anh em xa mua láng giềng gần” là câu nói được truyền miệng khá lâu đời để nói lên mối quan hệ bền chặt giữa những người làng xóm hay những người ở cùng một phố, một khu, các diện tích bất động sản liền kề. Tuy nhiên hiện nay trước sức ép về mặt dân số tăng nhanh cùng với đó là vấn đề đất đai, nhà ở – nhu cầu thiết yếu của người dân.

Tình trạng tranh chấp đất đai diễn ra phức tạp, trong đó có nhiều trường hợp là các vụ việc liên quan đến tranh chấp về lối đi chung giữa hai bất động sản liền kề. Khi có tranh chấp về lối đi qua bất động sản liền kề, trước hết các bên tranh chấp tiến hành tự hòa giải hoặc hòa giải ở cơ sở, nếu hòa giải ở cơ sở không thành thì hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có tranh chấp.

Trường hợp các bên không đồng ý với kết quả hòa giải ở xã, phường, thị trấn thì các bên có quyền yêu cầu giải quyết tranh chấp theo thủ tục hành chính và tố tụng. Qua bài phân tích sau đây tổng đài Luật Quang Huy chúng tôi xin giải quyết về vấn đề: Các vấn đề pháp lý giải quyết tranh chấp về lối đi chung


Danh mục tài liệu tham khảo

  • Giáo trình luật dân sự Việt Nam, Trường Đại học Luật Hà Nội, Nxb. Công an nhân dân, Hà Nội, 2015.
  • Bộ luật dân sự năm 2005.
  • Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, Phạm Công Lạc, Hà Nội, Tư pháp, 2006.
  • Những nội dung mới của Bộ luật Dân sự năm 2005, Vụ Công tác Lập pháp, Hà Nội, Tư pháp, 2005.
  • Tìm hiểu nội dung cơ bản của Bộ luật Dân sự năm 2005, Hội Luật gia Việt Nam. Trung tâm Thông tin Tư vấn Pháp luật, Hà Nội, Lao động – Xã hội, 2005.
  • Bình luận những nội dung mới của Bộ luật dân sự năm 2005, Đinh Trung Tụng chủ biên, Hà Nội, Tư pháp, 2005

Gia đình ông A và gia đình ông B là hàng xóm thân thiết của nhau. Do lối đi từ nhà ông B ra đường công cộng lầy lội, không thuận tiện cho các sinh hoạt thường ngày nên ông B đã xin phép và được ông A đồng ý cho đi tắt qua vườn để ra đường công cộng. Sau 10 năm, lối đi đó đã trở thành lỗi đi quen thuộc đối với nhà ông B.

Năm 2014, gia đình ông B bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho gia đình ông C. Sau một thời gian sinh sống, gia đình ông C có mâu thuẫn với gia đình ông A nên ông A đã bịt lối đi mà trước đây đã cho gia đình ông B đi nhờ qua vườn nhà mình. Ông C cho rằng hành vi của gia đình ông A là vô lý và đã xâm phạm đến quyền lợi của gia đình mình, nên đã khởi kiện ra Tòa án nhân dân.

Câu hỏi:

  • Xác định tình trạng pháp lý của lối đi bị tranh chấp trong tình huống?
  • Gia đình ông A có quyền bịt lối đi đó không?
  • Giả sử tại thời điểm được gia đình ông A cho đi nhờ, gia đình ông B đã đền bù một khoản tiền bằng với giá trị quyền sử dụng đất dành làm lối đi, thì gia đình ông C có đương nhiên được hưởng quyền này không?
  • Giả sử lối đi cũ của gia đình ông C đã bị các hộ gia đình xung quanh lấn chiếm hết dẫn đến tình trạng quyền sử dụng đất của gia đình ông bị vây bọc sau khi ông A bịt lối đi, thì ông C có quyền yêu cầu một trong các hộ gia đình phải mở cho mình lối đi qua không?
Các vấn đề pháp lý giải quyết tranh chấp về lối đi chung
Các vấn đề pháp lý giải quyết tranh chấp về lối đi chung

Xác định tình trạng vấn đề pháp lý của lối đi trong tình huống

Lối đi bị tranh chấp thuộc đất vườn nhà ông A, do đó mảnh đất vườn đó thuộc quyền sở hữu của ông A. Tuy nhiên nhà ông B liền kế không có lối đi thuận tiện cho các hoạt động sinh hoạt thường ngày, do đó ông B đã xin phép nhà ông A cho mình đi tắt qua vườn để ra đường công cộng và đã được ông A đồng ý.

Tuy nhiên, mảnh đất ông B đã chuyển cho ông C, phát sinh tranh chấp về lối đi khi ông A bịt lại lối đi không cho C đi qua lối đi mà từ trước đã cho ông B sử dụng.

các vấn đề pháp lý giải quyết tranh chấp về lối đi chung

 

Gia đình ông A có quyền bịt lối đi đó không?

Ông A có quyền bịt lối đi đó.

Trước hết, có thể thấy mảnh đất nhà ông A và mảnh đất nhà ông B (nay là của nhà ông C) là hai bất động sản liền kề. Và các chủ sở hữu có quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo quy định tại Điều 273 BLDS:

“Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu của người khác để bảo đảm các nhu cầu của mình về lối đi, cấp, thoát nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý, nhưng phải đền bù, nếu không có thoả thuận khác.”

Theo quy định tại Điều 273, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề bao gồm: quyền về lối đi qua; quyền mắc đường day tải điện, đường dây thông tin liên lạc; quyền về cấp thoát nước; quyền về tưới tiêu, tiêu nước. Trong tình huống trên, gia đình ông C và gia đình ông A đang có tranh chấp về quyền về lối đi qua bất động sản liền kề, được quy định tại Điều 275 BLDS:

“Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có lối đi ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó. Người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, nếu không có thoả thuận khác.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.”

Từ quy định trên, ta có thể thấy rất rõ pháp luật dân sự quy định cho những chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có lối đi ra có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi để ra đường công cộng.

Trong tình huống trên, mảnh đất nhà ông A và nhà ông C tuy có liền kề nhưng mảnh đất nhà ông C không hề bị vây bọc mà không có lối đi ra, do đó không thể áp dụng các quy định của pháp luật về lối đi qua bất động sản liền kề.

Việc ông A cho ông B có quyền đi qua vườn của mình để ra đường công cộng chỉ đơn thuần là thỏa thuận giữa hai bên, ông C không có liên quan trong thỏa thuận trên.

Các vấn đề pháp lý giải quyết tranh chấp về lối đi chung

Hơn nữa, lối đi bị tranh chấp trong tình huống trên thuộc quyền sở hữu của gia đình ông A cho nên ông A có quyền định đoạt tới số phận pháp lý của tài sản đó. Ông A có quyền cho ông B sử dụng vườn nhà mình làm lối đi thì cũng có quyền bịt lối đi đó lại, không cho ông B đi nữa.

Giả sử tại thời điểm được gia đình ông A cho đi nhờ, gia đình ông B đã đền bù một khoản tiền bằng với giá trị quyền sử dụng đất dành làm lối đi, thì gia đình ông C có đương nhiên được hưởng quyền này không?

Như đã nói ở trên, Việc ông A cho ông B có quyền đi qua vườn của mình để ra đường công cộng chỉ đơn thuần là thỏa thuận giữa hai bên, ông C không có liên quan trong thỏa thuận trên.

Trường hợp này không thể áp dụng theo khoản 2 Điều 274: “ Trong trường hợp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đã được xác lập cho chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất thì người được chuyển giao nhà, quyền sử dụng đất cũng được hưởng quyền đó.” Bởi theo như điều 274, thì người được chuyển quyền giao nhà, quyền sử dụng đất sẽ được hưởng quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề nếu như quyền này đã được xác lập bởi chủ sở hữu trước đó.

Tuy nhiên, ở đây ông B không được coi là đã xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề vì mảnh đất nhà ông B không hề bị vây bọc dẫn đến không có lối đi ra. Như vậy, dù cho ông B có chuyển giao lại ngôi nhà và mảnh đát của mình cho ông C thì ông C cũng không thể đương nhiên được hưởng quyền sử dụng lối đi mà ông B đã thỏa thuận trước với ông A.

Gia đình ông C không đương nhiên có quyền sử dụng lối đi của nhà ông A do: Vì tình làng nghĩa xóm mà ông A đã cho chủ sở hữu bất động sản cũ là ông B sử dụng lối đi từ nhà của mình ra đường chính dễ dành và thuận lợi hơn, đây là thỏa thuận triền của 2 bên.

Chính vì lẽ đó mà khi ông B có đền bù cho A một khoản tiền bằng với quyền sử dụng đất thì vẫn phải dựa trên cơ sở những điều 2 người này đã thỏa thuận. Ở trường hợp thứ nhất, khi ông B đền bù cho ông A, cả hai đã có thoả thuận thống nhất về việc đăng kí chuyển quyền sử dụng lối đi và thực tế đã đi đăng kí thì ông C được hưởng lối đi này.

Tuy nhiên ở trường hợp thứ hai, có thể khi đền bù cho gia đình nhà ông A, cả A và B đều không thoả thuận gì và trên thực tế không có việc đăng kí chuyển quyền sử dụng đối với lối đi trên thì ông C không quyền sử dụng lối đi này. Như vậy, lối đi không đương nhiên thuộc quyền sở hữu của C mặc dù B đã trả cho A một khoản đền bù tương xứng với quyền sử dụng đất.

Giả sử lối đi cũ của gia đình ông C đã bị các hộ gia đình xung quanh lấn chiếm hết dẫn đến tình trạng quyền sử dụng đất của gia đình ông bị vây bọc sau khi ông A bịt lối đi, thì ông C có quyền yêu cầu một trong các hộ gia đình phải mở cho mình lối đi qua không?

Trong trường hợp lối đi cũ của gia đình ông C đã bị các hộ gia đình xung quanh lấn chiếm hết dẫn đến tình trạng quyền sử dụng đất của gia đình ông bị vây bọc sau khi ông A bịt lối đi, thì ông A chỉ có quyền yêu cầu các hộ đã lấn chiếm lối đi cũ của gia đình mình, chứ không có quyền yêu cầu những gia đình không lấn chiếm lối đi của gia đình ông mở lối đi mở lối đi cho mình.

Trong chương IV của BLDS quy định về chế định bảo vệ quyền sở hữu, Điều 259 quy định về quyền yêu cầu ngăn chặn hoặc chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật đối với việc thực hiện quyền sở hữu, quyền chiếm hữu hợp pháp:

“Khi thực hiện quyền sở hữu, quyền chiếm hữu của mình, chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền yêu cầu người có hành vi cản trở trái pháp luật phải chấm dứt hành vi đó; nếu không có sự chấm dứt tự nguyện thì có quyền yêu cầu Toà án, cơ quan, tổ chức có thẩm quyền khác buộc người đó chấm dứt hành vi vi phạm.”

Chủ sở hữu có toàn quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản của mình, có quyền khai thác lợi ích vật chất của tài sản để thỏa mãn các nhu cầu trong sinh hoạt cũng như trong sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật.

Để thực hiện các quyền năng này, BLDS cho phép chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền tự bảo vệ, yêu cầu người có hành vi cản trở trái pháp luật phải tự chấm dứt hành vi đó, nếu người có hành vi cản trở trái pháp luật khôn tự nguyện chấm dứt hành vi thì chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp còn có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan, tổ chức có thẩm quyền khác áp dụng các biện pháp ngăn chặn và buộc người có hành vi cản trở chấm dứt hành vi đó.

Trong tình huống trên, quyền sở hữu ngôi nhà của ông C đã bị các nhà xung quanh xâm hại bằng hành vi lấn chiếm lối đi ra ngoài đường công cộng, bởi nếu không có lối đi từ nhà ra đường công cộng thì gia đình ông C sẽ không thể thực hiện được hết quyền năng của chủ sở hữu.

Do đó, ông C có quyền yêu cầu các gia đình đã lấn chiếm lối đi của gia đình mình chấm dứt hành hi lán chiếm và trả lại lối đi ra đường công cộng cho gia đình ông theo Điều 259 BLDS, và các gia đình đã lấn chiếm lối đi của gia đình ông C sẽ phải trả lại cho gia đình ông.

Nếu như ông C yêu cầu các gia đình không lấn chiếm lối đi của mình mở đường cho mình thì chính ông C lại trở thành nguời có hành vi gây cản trở đến quyền năng của chủ sở hữu của các gia đình đó. Vì vậy, nếu lối đi cũ của gia đình ông C đã bị các hộ gia đình xung quanh lấn chiếm hết dẫn đến tình trạng quyền sử dụng đất của gia đình ông bị vây bọc sau khi ông A bịt lối đi, thì ông C chỉ có quyền yêu cầu các hộ đã lấn chiếm lối đi cũ của gia đình mình trả lại lối đi đó.

Tóm lại, quyền về lối đi qua bất động sản liền kề là một vấn đề rất nhạy cảm hiện nay. Trong mối quan hệ giữa chủ sở hữu bất động sản liền kề và bất động sản bị vây bọc luôn có những vướng mắc khó giải quyết.

Bởi lẽ, việc mở một lối đi ảnh hưởng không nhỏ đến quyền lợi của các chủ sở hữu. Nói chung, cho đến nay vấn đề này cần được xem xét và quy định rõ ràng hơn nữa, khắc phục những điều còn tồn đọng trong quy định của luật để việc áp dụng được rõ ràng và thuận tiện hơn.


Trên đây là phần giải đáp thắc mắc của chúng tôi về vấn đề: các vấn đề pháp lý giải quyết tranh chấp về lối đi chung. Nếu trong quá trình giải quyết còn gì thắc mắc bạn có thể liên hệ chúng tôi qua tổng đài tư vấn luật qua HOTLINE 19006588 của Luật Quang Huy để được giải đáp.

Trân trọng./.

phone-call

GỌI HỎI ĐÁP MIỄN PHÍ

Scroll to Top