Giành lại tiền cọc khi mua đất qua người ủy quyền

      Gia đình ông Lâm hiện đang ở tại căn nhà số 87 NCT thành phố X. Căn nhà có nguồn gốc là bà Sơn được thừa kế từ cha mẹ. Bà Sơn đã được cấp GCNQSDĐ vào năm 2004. Tháng 5/2015, bà Sơn ủy quyền cho ông Lâm sử dụng căn nhà.

      Tháng 12/2015, bà Hoa muốn mua căn nhà này nên đã đã cọc trước 50 triệu đồng với ông Lâm. Hai bên dự định sẽ kí hợp đồng mua bán vào tháng 3/2016. Tuy nhiên sau đó vì không yên tâm với hợp đồng ủy quyền, cho rằng ông Lâm thực ra không phải là chủ sử dụng đất nên bà Hoa không muốn làm hợp đồng mua bán nữa và đòi lại số tiền cọc 50 triệu đồng.

Hỏi:

• Hợp đồng ủy quyền giữa bà Sơn – ông Lâm, hợp đồng đặt cọc và hợp đồng mua bán giữa ông Lâm- bà Hoa có là các hợp đồng hợp pháp không?
• Bà Hoa có thể đòi lại số tiền cọc 50 triệu đồng không?

Danh mục tài liệu tham khảo:

• Bộ luật dân sự 2015 sửa đổi bổ sung 2017
• Luật đất đai 2013

Các hợp đồng trên có hợp pháp không?

      Vì thời điểm bà Sơn ủy quyền cho ông Lâm là tháng 5/2015 và thời điểm bà Hoa đặt cọc 50 triệu cho ông Lâm là tháng 12/2015 nên các căn cứ pháp lý là Luật đất đai 2013, Bộ Luật dân sự (BLDS) 2005 và các văn bản hướng dẫn có liên quan. Ngoài ra, vì không đề cập gì nên ta coi như trong tình huống trên đã đáp ứng đầy đủ các điều kiện quy định tại mục 5, Luật Đất đai 2013 về Điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất.

 Thứ nhất, về hợp đồng ủy quyền giữa ông Lâm và bà Sơn

      Theo căn cứ của đề bài cũng như các quy định của pháp luật đất đai qua các thời kì, ta thấy việc bà Sơn được cấp GCNQSDĐ đối với mảnh đất số 87 NCT như trên là hoàn toàn hợp pháp. Do đó, bà Sơn có thể thực hiện chiếm hữu, sử dụng, định đoạt và thực hiện các giao dịch dân sự đối với QSDĐ nói trên theo quy định của pháp luật đất đai và pháp luật dân sự. Trong đó, BLDS 2005 quy định về hợp đồng ủy quyền như sau:

      “Điều 581. Hợp đồng ủy quyền

      Hợp đồng ủy quyền là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, còn bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao, nếu có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định”.  Ta xác định hợp đồng ủy quyền giữa ông Lâm và bà Sơn là ủy quyền cho ông Lâm sử dụng căn nhà trên mảnh đất số 87 NCT, việc ông Lâm có trả tiền sử dụng ngôi nhà cho bà Sơn hay không là do 2 bên tự thỏa thuận và đề bài không đề cập đến. 

      Về hình thức của hợp đồng ủy quyền giữa 2 bên, theo BLDS 2005 và văn bản hướng dẫn là Nghị định 23/2015/NĐ-CP (có hiệu lực từ 10/4/2015 đến nay) thì các giao dịch liên quan đến đất đai phải đăng kí, công chứng chứng thực tại UBND cấp xã theo khoản 6, Điều 5 của Nghị định. 

      Về thời hạn, BLDS 2005 quy định như sau: “Thời hạn ủy quyền do các bên thoả thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu không có thoả thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực một năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền.” Tuy nhiên, đề bài không đề cập đến thời hạn ủy quyền mà 2 bên đã thỏa thuận 

      Từ các yếu tố trên, ta xác định:

      Hợp đồng ủy quyền sử dụng căn nhà trên mảnh đất số 87 NCT giữa ông Lâm và bà Sơn là hợp pháp nếu hợp đồng được lập thành văn bản, có công chứng theo quy định của pháp luật. Nếu 2 bên không thỏa thuận về thời hạn ủy quyền thì ông Lâm vẫn có quyền sử dụng căn nhà đến tháng 5/2016 (1 năm).

      Hợp đồng ủy quyền giữa ông Lâm và bà Sơn là bất hợp pháp nếu hợp đồng trên không được lập thành văn bản, không có công chứng theo quy định của pháp luật hoặc thiếu một trong hai điều kiện trên. Nếu hết thời hạn thỏa thuận hoặc thời hạn 1 năm nếu không có thỏa thuận, thì hợp đồng ủy quyền này hết hiệu lực, ông Lâm và bà Sơn chấm dứt các quyền và nghĩa vụ đã thỏa thuận với nhau.

Thứ hai, về hợp đồng đặt cọc giữa ông Lâm và bà Hoa

      Để xác định tính hợp pháp của hợp đồng đặt cọc và mua bán ngôi nhà giữa ông Lâm và bà Hoa, ta phải xác định xem ông Lâm là chủ thể có quyền bán ngôi nhà này hay không. 

      Theo dữ liệu đề bài cung cấp, bà Sơn ủy quyền cho ông Lâm sử dụng ngôi nhà của bà trên mảnh đất số 87 NCT. Tuy nhiên, đề bài không nói rằng bà Sơn còn ủy quyền cho ông Lâm các quyền khác như được thay mặt bà để chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền trên đất (ngôi nhà). Do đó, không có đủ căn cứ để ông Lâm có cách pháp lý trong hợp đồng mua bán và đặt cọc ngôi nhà đứng tên bà Sơn mà ông Lâm đang được ủy quyền sử dụng. Ông Lâm là bên đã cố ý đưa ra thông tin sai lệch về chủ thể có quyền xác lập giao dịch trong tình huống trên, mà“Lừa dối trong giao dịch là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó”. Vậy, hợp đồng giữa ông Lâm và bà Hoa là bất hợp pháp và bị vô hiệu do bị lừa dối theo quy định tại điều 132 BLDS 2005. 

      Ngoài ra, nếu hợp đồng đặc cọc giữa bà Hoa và ông Lâm không thỏa mãn điều kiện hình thức mà pháp luật quy định thì hợp đồng cũng bất hợp pháp và vô hiệu theo Điều 358 và Điều 134 BLDS 2005. 

      Trái lại, nếu bà Sơn có thỏa thuận với ông Lâm về quyền trên và hợp đồng đặt cọc giữa bà ông Lâm- bà Hoa được lập thành văn bản thì hợp đồng giữa ông Lâm và bà Hoa là hợp pháp.

Bà Hoa có thể đòi lại số tiền cọc 50 triệu đồng hay không?

      Theo Điều 358 BLDS 2005 quy định:

      “1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

      Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

      Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.”

      Bà Hoa và ông Lâm đã có thỏa thuận về  việc mua bán ngôi nhà trên mảnh đất số 87 NCT của bà Sơn và thực hiện biện pháp bảo đảm là đặt cọc số tiền 50 triệu đồng.

• Nếu hợp đồng giữa ông Lâm và bà Hoa là hợp pháp theo (1) thì bà Hoa không có quyền đòi lại số tiền trên. Nếu bà Hoa không tiếp tục thực hiện hợp đồng với ông Lâm thì số tiền đó vẫn thuộc về ông Lâm (bà Sơn) theo quy định tại khoản 2 Điều 358 BLDS 2005: 
• Nếu hợp đồng giữa ông Lâm và bà Hoa là bất hợp pháp theo (1) thì bà Hoa có quyền đòi lại số tiền 50 triệu đã đặt cọc cho ông Lâm: 

      Hợp đồng bất hợp pháp do ông Lâm không đủ tư cách tham gia giao dịch dân sự này hoặc do không tuân thủ hình thức thì ông Lâm trả lại cho bà Hoa 50 triệu, ngoài ra ông Lâm có thể phải bồi thường thêm cho bà Hoa vì ông Lâm đã có lỗi theo Điều 137 BLDS 2005: “ Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường”.

      Cùng  với sự phát triển của xã hội, giao dịch dân sự có vai trò rất quan trọng trong đời sống của mỗi người. Đặc biệt là trong quan hệ đất đai,  việc hiểu và nắm rõ về giao dịch dân sự về đất đai, nhà ở và các tài sản gắn liền với đất đai sẽ giúp chúng ta tránh được những nhầm lẫn thiệt thòi không mong muốn, đồng thời sẽ thúc đẩy quá trình giao dịch trong lĩnh vực này ngày càng phát triển. Bên cạnh đó, việc hoàn thiện các chế định về quy định của pháp luật đất đai, về giao dịch dân sự cũng là một vấn đề các nhà làm luật cần luôn cần quan tâm để xây dựng hệ thống pháp luật thêm tiến bộ, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên khi tham gia vào giao dịch dân sự, giao dịch liên quan đến lĩnh vực đất đai.

      Trên đây là phần giải đáp thắc mắc của chúng tôi về vấn đề: Giành lại tiền cọc khi mua đất qua người ủy quyền. Nếu trong quá trình giải quyết còn gì thắc mắc bạn có thể liên hệ chúng tôi qua Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến qua HOTLINE 19006588 của Luật Quang Huy để được giải đáp.

      Trân trọng./.