NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH KHI CẤP SỔ ĐỎ – 19006184

0
25

Hỏi: Thưa luật sư: Tôi đang sử dụng hai diện tích đất cùng nằm trên địa bàn huyện H và đều đã được xây dựng nhà ở, bao gồm:

  • Một mảnh đất rộng 80m2, được thừa kế từ cha mẹ từ năm 1977.
  • Một mảnh đất có diện tích 85m2 do tôi nhận chuyển nhượng vào năm 1987 (có hợp đồng chuyển nhượng với chủ cũ).

Năm 2016, hai diện tích đất nói trên được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hạn mức đất ở theo quy định của địa phương là 150m2.

Vậy, tôi phải nộp những nghĩa vụ tài chính nào cho Nhà nước khi làm thủ tục Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất? Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đối với hai thửa đất của tôi được tính như thế nào?

Nghĩa vụ tài chính khi cấp sổ đỏ – 19006184


Cơ sở pháp lý:

  • Luật đất đai năm 2013
  • Nghị định Số: 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều, khoản của luật đất đai
  • LUẬT THUẾ SỬ DỤNG ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP

       

Nghĩa vụ tài chính
                              Nghĩa vụ tài chính

       Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về Tổng đài tư vấn của chúng tôi. Về vấn đề của bạn chúng tôi xin đưa ra ý kiến tư vấn như sau:

1.  Phải nộp những nghĩa vụ tài chính nào cho Nhà nước khi làm thủ tục Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hay không?

     Theo quy định tại Điều 20 Nghị định của Chính phủ số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013 thì bạn thuộc trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không vi phạm pháp luật về đất đai.

       Nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất được quy định từ Luật đất đai 1993 (Khoản 4, 5 Điều 79). Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại pháp luật vẫn chưa có định nghĩa cụ thể về quyền nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất. Căn cứ vào nội dung của pháp luật hiện hành, nghĩa vụ tài chính có thể hiểu là những khoản đóng góp vật chất bắt buộc mà người sử dụng đất phải thực hiện cho Nhà nước. Quy định về nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất nhằm mục đích thưc hiện quyền kinh tế của chủ sở hữu đất đai và thực hiện vai trò điều tiết xã hội của Nhà nước.

  • Nghĩa vụ phải thực hiện để có quyền sử dụng đất bao gồm:

     1.1. Nộp tiền sử dụng đất.

          Theo Khoản 21 Điều 3 Luật đất đai 2013: “Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất”.

  • Xác định đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất.

        Các đối tượng này được quy định chi tiết tại Điều 2 Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 về thu tiền sử dụng đất. Chúng ta có thể chia các đối tượng này thành 3 nhóm:

+ Nhóm các chủ thể được giao đất có thu tiền sử dụng đất (quy định tại Điều 55 Luật đất đai 2013).

+ Nhóm các chủ thể chuyển mục đích sử dụng đất.

+ Nhóm hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được công nhận quyền sử dụng đất.

        Áp vào tình huống trên, thì bạn thuộc trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được công nhận quyền sử dụng đất.

Nghĩa vụ tài chính
                                                   Nghĩa vụ tài chính

TỔNG ĐÀI TƯ VẤN PHÁP LUẬT 24H : 19006184

  • Trường hợp 1: Bạn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất.

      Theo quy định của pháp luật khi hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định lâu dài được ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp và có các giấy tờ hợp lệ được quy định tại Khoản 1 Điều 100 của Luật đất đai 2013 thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

     Như vậy, trong trường hợp bạn sử dụng đất ổn định lâu dài và được ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp và có các giấy tờ hợp lệ được quy định tại Khoản 1 Điều 100 của Luật đất đai 2013 thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất. Xét trong trường hợp bạn  đã có hai mảnh đất đã xây dựng nhà ở:

  • Mảnh đất được thừa kế từ cha mẹ có đầy đủ giấy tờ.
  • Hợp đồng chuyển nhượng đất giữa bạn và hàng xóm theo đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật. Thì trong trường hợp này khi hợp đồng được công nhận là hợp pháp thì đồng nghĩa với việc bạn đã thanh toán những nghĩa vụ tài chính trước nhà nước như tiền sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân theo quy định tại luật thuế thu nhập cá nhân 2007,… thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và ông hàng xóm mới có hiệu lực pháp luật.
  • Như vậy, trong trường hợp này bạn không phải nộp tiền sử dụng đất.

Trường hợp 2: Nếu hợp đồng chuyển nhượng giữa bạn và ông hàng xóm không đúng trình tự, thủ tục về hình thức của hợp đồng thì bạn sẽ phải nộp tiền sử dụng đất cụ thể như sau:

     Theo Điều 6 Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng khi công nhận quyền sử dụng đất (cấp giấy chứng nhân quyền sử dụng đất) cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật đất đai 2013.

  • Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15/10/1993; tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị Định của Chính Phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai, nếu được cấp giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:

         Điểm a Khoản 1 Điều 6 NĐ 45/2014/ NĐ-CP quy định: “Trường hợp đất có nhà ở thì người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở đang sử dụng trong hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân; đối với diện tích đất ở vượt hạn mức công nhận đất ở (nếu có) thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại điểm b, điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quy định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền”.

        Áp vào tình huống trên thì ta thấy ông không vi phạm quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai. Và ông phải nộp tiền sử dụng đất vượt quá 150m2 hạn mức quy định là (tổng diện tích đất là 165m2 trừ đi 150m2 diện tích đất vượt quá còn lại 15m2), diện tích sử dụng đất vượt quá là 15m2.

     1.2 Lệ phí trước bạ

        Lệ phí trước bạ là khoản lệ phí mà các tổ chức, cá nhân có nhà, đất phải nộp khi đăng kí quyền sở hữu, quyền sử dựng với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

        Theo quy định tại Điều 9 Nghị định 45/2011/NĐ-CP ngày 17/06/2011 về lệ phí trước bạ, bạn không thuộc các trường hợp được miễn lệ phí trước bạ.

=> Như vậy, bạn phải nộp lệ phí trước bạ ( theo quy định tại Điều 7 Nghị định 45/2011 thì ông phải nộp 0,5% trên tổng giá trị nhà đất) để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

1.3 Các khoản phí khác

  Ngoài ra, bạn có thể phải nộp một số khoản phí khác như:

– Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính

– Phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất…

Nghĩa vụ tài chính
                                                  Nghĩa vụ tài chính

TỔNG ĐÀI TƯ VẤN PHÁP LUẬT 24H : 19006184

2. Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đối với hai thửa đất của ông K được tính như thế nào?

      Cho đến thời điểm hiện tại, pháp luật chưa có một khái niệm cụ thể nào về thuế sử dụng đất. Căn cứ vào các nội dung chính của các loại thuế sử dụng đất, chúng ta có thể hiểu: “ Thuế sử dụng đất là nghĩa vụ vật chất mà người sử dụng đất phải thực hiện hằng năm cho Nhà nước”. Xét về bản chất, đây là khoản “điều tiết” lợi ích từ việc sử dụng đất của người sử dụng đất. Nói cách khác, đây là một phần lợi ích vật chất có được từ việc sử dụng đất (có thể là giả định) mà người sử dụng đất đóng góp cho Nhà nước.

      Thuế sử dụng đất có phương thức nộp duy nhất là hằng năm. Cho đến khi nào người sử dụng đất còn sử dụng đất (hoặc nắm giữ quyền sử dụng đất dù thực tế không sử dụng) thì họ vẫn phải nộp thuế sử dụng đất. Vì có bản chất khác với tiền sử dụng đất và tiền thuê đất nên dù người sử dụng đất đã nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất để có quyền sử dụng đất cũng sẽ không loại trừ nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất của họ.

       Theo quy định tại Điều 9 và Điều 10 Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 (có hiệu lực từ ngày 1/1/2012) quy định về miễn thuế và giảm thuế thì ông không thuộc đối tượng miễn thuế và giảm thuế. Vậy nên bạn phải nộp thuế đất phi nông nghiệp theo diện tích đất tương ứng.

  • Công thức chung:

Theo Điều 7 Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 thì:

 

Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp = Giá tính thuế x thuế suất

 

  • Thứ nhất, về giá tính thuế:

+ Diện tích đất của ông là 165m2

+ Giá đất, thì trong tình huống trên không quy định cụ thể về nơi sinh sống của ông nên giá đất phụ thuộc vào khung giá do UBND cấp tỉnh hoặc thành phố nơi ông sinh sống quy định ( gọi giá đất bằng Y).

  • Giá tính thuế = 165m2 x Y = Z
  • Thứ hai, về thuế suất:

+ Thuế suất: Thuế suất đối với đất ở của hộ gia đình, cá nhân.

Bậc thuếDiện tích đất tính thuế (m2)Thuế suất (%)
1Diện tích trong hạn mức0,03
2Phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức0,07
3Phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức0,15

Trong trường này ông phải nộp thuế suất là 0,07 % ( tổng diện tích đất của ông là 165m2 trong khi đó hạn mức quy định là 150m2, do đó diện tích đất vượt quá hạn mức không quá 3 lần. Nên ta tính theo bậc thuế 2)

  • Thuế suất = 165 X 0,07% = 11,55%.
  • Như vậy, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp ông phải nộp là : Z x 11,55%

       Trên đây là toàn bộ câu trả lời của chúng tôi về nghĩa vụ tài chính và thuế đất phi nông nghiệp. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi, mọi thắc mắc xin vui lòng liên hệ  Tổng đài tư vấn pháp luật 24h : 19006184 để được giải đáp rõ hơn.


 Bài viết  có liên quan:

– THỦ TỤC VÀ LỆ PHÍ SANG TÊN SỔ ĐỎ

TƯ VẤN SANG TÊN SỔ ĐỎ THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT

– THẨM QUYỀN CẤP SỔ ĐỎ THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT