Từ xa xưa, đối với người Việt Nam và nhiều quốc gia khác trên thế giới, nhà cửa, đất đai, ruộng vườn là một tài sản vô giá. Những người có “nhà cao của rộng”, “ruộng cả ao liền”, thường được coi là những người thuộc tầng lớp trên, được vị nể trong xã hội. Ngày nay, cùng với sự bùng nổ về dân số trên quy mô toàn cầu, nhà đất càng trở nên đắt giá đúng nghĩa với câu tục ngữ “tấc đất tấc vàng”. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) là căn cứ pháp lý để người sử dụng đất yên tâm và mạnh dạn hơn khi đầu tư cũng như sử dụng thửa đất của mình. Tuy nhiên, nhiều người dân khi thực hiện xin cấp GCNQSDĐ lại gặp không ít khó khăn do chưa hiểu biết hết về quy định của Luật Đất Đai. Vì lẽ đó, em xin lựa chọn đề số 11 để phân tích cụ thể hơn những vấn đề người dân còn đang mắc phải.
Danh mục tài liệu tham khảo:
- Luật đất đai 2013
Năm 1957, vợ chồng ông Hùng từ Thái Bình đi xây dựng kinh tế mới tại địa huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La. Gia đình ông lập nghiệp và sinh sống trên diện tích hơn 3000m2 bao gồm cả đất ở, đất vườn nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ông có 3 người con trai đã xây dựng gia đình và cùng chung sống trên cùng diện tích đất đó. Mỗi người con trai sau khi lập gia đình đều được ông chia cho 500m2 bao gồm 200m2 đất ở và 300m2 đất vườn ao. Mặc dù 03 gia đình người con đều cùng sinh sống cùng với bố mẹ trên toàn bộ khu đất song mỗi gia đình đều tách hộ khẩu riêng, đồng hồ đo điện, đo nước riêng. Ranh giới thửa đất của mỗi gia đình đều có tường xây ngăn cách mỗi hộ. Nay vợ chồng ông Hùng và 03 gia đình người con làm hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, tài sản trên đất với nguyện vọng được cấp riêng 04 sổ đỏ cho 04 gia đình. Các gia đình trên đang băn khoăn một số vấn đề sau đây muốn được chuyên gia tư vấn pháp lý làm sáng tỏ:
- Với nguyện vọng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp riêng 04 sổ đỏ ngay từ lần đầu cho mỗi hộ gia đình có được không? Vì sao?
- Trong trường hợp được cấp 04 sổ thì nghĩa vụ tài chính mà các hộ gia đình trên phải nộp cho Nhà nước bao gồm những nghĩa vụ tài chính gì?
- Cách thức xác định diện tích đất ở trong trường hợp đất ở có vườn ao khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các gia đình nêu trên được xác định như thế nào theo quy định của pháp luật hiện hành?
Với tư cách là chuyên gia tư vấn pháp lý, Anh (Chị) hãy giúp ông Hùng làm sáng tỏ các vấn đề nêu trên.
Thủ tục cấp giấy chứng nhận sử dụng đất
Với nguyện vọng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp riêng 04 sổ đỏ ngay từ lần đầu cho mỗi hộ gia đình có được không?
Với các tình tiết như trên, gia đình ông Hùng có thể sẽ được cấp 04 GCNQSDĐ cho 4 thửa đất nếu đáp ứng các điều kiện dưới đây:
Căn cứ pháp luật:
Theo khoản 2, Điều 101 Luật đất đai 2013:
…2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Luận cứ:
Do ông Hùng và 3 người con đã tiến hành xây tưởng bao giữa các thửa đất, có đồng hồ đo điện, nước riêng và đã tiến hành tách khẩu nên để được cấp 04 GCNQSDĐ cho 4 thửa đất thì gia đình ông Hùng phải chứng minh qua việc các hộ đã sử dụng đất ổn định, lâu dài (Thể hiện qua việc tách khẩu, có đường điện, nước riêng); Xin xác nhận của UBND xã về việc đất hiện tại không có tranh chấp và phù hợp với Quy hoạch sử dụng đất của địa phương thì sẽ đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ.
Tuy nhiên, nguồn gốc đất xin cấp GCNQSDĐ là do ông Hùng và vợ khai hoang, việc phân ra các thửa đất để cho 3 người con là tự ý thực hiện, không có giấy tờ chứng minh và không có xác nhận của địa chính xã. Vì vậy, với vai trò là người tư vấn, e sẽ tư vấn cho ông Hùng xin cấp GCNQSDĐ cho cả thửa đất nhà ông, sau đó sẽ tiến hành tách thửa nếu mỗi thửa đất đủ điều kiện tách thửa theo quy định của địa phương. Điều này sẽ làm cho thủ tục đơn giản, nhanh gọn và không mất Lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân khi tiến hành giao dịch.
Trong trường hợp được cấp 04 sổ thì nghĩa vụ tài chính mà các hộ gia đình trên phải nộp cho Nhà nước bao gồm những nghĩa vụ tài chính gì?
Trường hợp gia đình ông Hùng và các con đủ điều kiện được cấp 04 GCNQSDĐ thì sẽ phải nộp tiền sử dụng đất tùy theo thời điểm các hộ được xác định sống ổn định lâu dài, cụ thể như sau:
Trường hợp 1: Ông Hùng và các con đã sống ổn định lâu dài từ trước năm 1993
Căn cứ Điều 6 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất:
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, nếu được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:
Trường hợp đất có nhà ở thì người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở đang sử dụng trong hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân; đối với diện tích đất ở vượt hạn mức công nhận đất ở (nếu có) thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền…
Nếu gia đình ông Hùng được chính quyền xã xác nhận rằng các hộ đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 mà tới thời điểm hiện tại không vi phạm các quy định tại Điều 22, Nghị định 43/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai như lấn, chiếm đất, tự ý chuyển mục đích suer dụng đất,… thì sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất ở đang sử dụng trong hạn mức công nhận đất ở. Nếu diện tích đất ở vượt hạn mức công nhận đất ở (nếu có) thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ-CP Quy định về Thu tiền sử dụng đất.
Trường hợp 2: Ông Hùng tặng cho đất các con từ 1993 đến năm 2004.
Căn cứ điểm a, khoản 1, điều 7 Nghị định 45/2014 về thu tiền sử dụng đất:
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất và tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, nếu được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:
a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức giao đấtở theo giá đấtquy định tại Bảng giá đất; đối với diện tích đất ở vượt hạn mức (nếu có) thì phải nộp bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Như vậy, nếu gia đình ông Hùng được chính quyền xã xác nhận rằng các hộ đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ 15/10/1993 đến 1/7/1194 thì sẽ phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất của địa phương, đối với diện tích đất ở vượt hạn mức (nếu có) thì phải nộp bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ-CP Quy định về Thu tiền sử dụng đất.
Ngoài ra, gia đình nhà ông Hùng và các con còn phải nộp lệ phí thẩm định, đo đạc và các loại phí khác: Theo thông tư số 250/2016/TT-BTC ngày 11 tháng 11 năm 2016 hướng dẫn phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh thành phố trực thuộc trung ương, các loại phí bao gồm: phí đo đạc, lệ phí địa chính, phí thẩm định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phí in Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Cách thức xác định diện tích đất vườn ao trong trường hợp trên
Theo thông tin như đề bài, mỗi người con trai sau khi lập gia đình đều được ông chia cho 500m2 bao gồm 200m2 đất ở và 300m2 đất vườn ao.
Căn cứ xác định diện tích đất ở với thửa đất có vườn, ao: Khoản 5 Điều 103 Luật Đất đai năm 2013 quy định trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì được xác định theo 02 trường hợp sau:
Trường hợp 1: Các ô đất của ông Hùng và các con đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993
UBND cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện, tập quán tại địa phương quy định hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình phù hợp với tập quán ở địa phương theo số lượng nhân khẩu trong hộ gia đình.
Nếu diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương.
Nếu diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất.
Trường hợp 2: Các ô đất của ông Hùng và các con đã sử dụng ổn định từ kể từ ngày 15/10/1993 thì diện tích đất ở được xác định theo mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân theo quyết định của UBND cấp tỉnh.
Nếu là nông thôn: Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, UBND cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương.
Nếu là đô thị: UBND cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở.
Trên đây là những phân tích của em về tình huống trong đề số 11 về cấp GCNQSDĐ. Do còn hạn chế về mặt kiến thức nên bài làm không thể tránh khỏi những thiếu sót. Kính mong nhận được sự góp ý, bổ sung của thầy cô để bài làm hoàn thiện hơn. Em xin chân thành cảm ơn!
Trên đây là toàn bộ thông tin mà chúng tôi cung cấp đến bạn về vấn đề: Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mói nhất năm 2020. Để được tư vấn cụ thể hơn bạn vui lòng liên hệ Tổng đài tư vấn luật trực tuyến qua HOTLINE 19006588 của Luật Quang Huy.
Trân trọng ./.
