Kinh doanh bất động sản là loại hình kinh doanh hấp dẫn mang lại lợi nhuận cao. Song loại hình kinh doanh này cũng tiềm ẩn nhiều yếu tố phức tạp, nhạy cảm, rủi ro. Để quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản một cách hiệu quả minh bạch, nhà nước đã ban hành rất nhiều các quy định về thẩm quyền quản lí cũng như nội dung quản lý.
Chúng tôi sẽ tiến hành phân tích vấn đề: “Anh (Chị) hãy đánh giá thực trạng các quy định của pháp luật hiện hành về quản lý Nhà nước đối với hoạt động kinh doanh bất động sản và đưa ra các định hướng và giải pháp hoàn thiện” để tìm hiểu và làm rõ hơn sự quản lý Nhà nước trong hoạt động kinh doanh BĐS.
Danh mục tài liệu tham khảo:
- Bộ luật Dân sự năm 2015
- Luật Đất đai năm 2013
- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014
- Luật Xây dựng năm 2014
- Luật Nhà ở năm 2014
- Luật Đầu tư năm 2014
Nội dung
Khái quát về quản lý Nhà nước đối với hoạt động kinh doanh bất động sản
Khái niệm quản lý Nhà nước đối với hoạt động kinh doanh bất động sản
Bất động sản được định nghĩa theo Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015 gồm đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; và tài sản khác theo quy định của pháp luật. Bất động sản là tài sản quý giá, thiết yếu và không thể thay thế trong đời sống con người.
Hoạt động kinh doanh BĐS được điều chỉnh bởi Luật Kinh doanh bất động sản. Khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.
Quản lý Nhà nước đối với hoạt động kinh doanh BĐS là hoạt động của các cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật trong việc xây dựng và tổ chức thực hiện trên thực tế các chính sách của Nhà nước về lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
Vai trò quản lý của Nhà nước đối với thị trường bất động sản
Bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt. Nó đặc biệt ở những đặc điểm sau. Thứ nhất, tính cố định, không thể di dời được, do đó, công tác quy hoạch đòi hỏi phải cực kỳ chuẩn xác, khoa học. Thứ hai, giá cả của bất động sản là giả cả đặc biệt, nó phụ thuộc vào thị trường và mục đích sử dụng. Thứ ba, tính khan hiếm của bất động sản, vì đất đai là có hạn, khả năng cung ứng của hàng hóa bất động sản là có hạn. Đặc điểm này đặt ra yêu cầu phải quản lý, quy hoạch và sử dụng đất đai có hiệu quả.
Vì vậy, vai trò quản lý của Nhà nước là rất quan trọng, có thể thể hiện ở những khía cạnh sau:
Nhà nước xây dựng, ban hành một hệ thống pháp luật nhằm tạo cơ sở pháp lí cho việc ra đời và hoạt động của thị trường bất động sản
Nhà nước xây dựng chiến lược về nhà ở, xây dựng, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất nhằm tạo lập một lượng bất động sản đất đai hàng hóa để đáp ứng nhu cầu của xã hội.
Nhà nước thành lập cơ chế kiểm soát hoạt động của thị trường bất động sản thông qua việc quy định điều kiện, năng lực tài chính, giấy phép kinh doanh của các chủ thể đầu tư kinh doanh bất động sản; quy định về điều kiện chuyển nhượng dự án; quy định về điều kiện để bất động sản được tham gia trên thị trường; ban hành các quy chế pháp lí để thành lập và hoạt động các tổ chức trung gian hỗ trợ phát triển thị trường bất động sản như: môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản.
Xây dựng, củng cố và hoàn thiện hệ thống bộ máy cơ quan quản lí nhà nước về thị trường bất động sản.
Thực trạng các quy định của pháp luật hiện hành về quản lý Nhà nước đối với hoạt động kinh doanh bất động sản và định hướng, giải pháp hoàn thiện
Phân tích quy định pháp luật về quản lý Nhà nước đối với hoạt động kinh doanh bất động sản
Quy định pháp luật về quản lý Nhà nước đối với hoạt động kinh doanh BĐS được thể hiện trong khá nhiều các văn bản pháp luật, trong đó quan trọng nhất là Luật Đất Đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Đầu tư… và hàng loạt các văn bản hướng dẫn. Những văn bản này điều chỉnh từ giai đoạn giao đất, cho thuê đất, xây dựng, tạo lập bất động sản đến giao dịch trên thị trường và bảo hộ tài sản là bất động sản.
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 dành cả chương V để quy định về quản lý Nhà nước đối với hoạt động kinh doanh BĐS.
Hoạt động kinh doanh bất động sản
Về nội dung quản lý
Nhà nước sẽ thực hiện vai trò quản lý dựa trên các hoạt động chủ yếu sau (Điều 76 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014):
- Ban hành và tổ chức thực hiện văn bản quy phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản.
- Xây dựng, ban hành chiến lược phát triển thị trường bất động sản, kế hoạch thực hiện các dự án bất động sản.
- Xây dựng và công bố các chỉ số đánh giá thị trường bất động sản.
- Xây dựng hệ thống thông tin về thị trường bất động sản.
- Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, tình hình triển khai thực hiện dự án bất động sản.
- Phổ biến, giáo dục pháp luật về kinh doanh bất động sản.
- Giải quyết khiếu nại, tố cáo, xử lý vi phạm pháp luật trong kinh doanh bất động sản.
Có thể thấy hoạt động quản lý của Nhà nước khá toàn diện, xuyên suốt từ quá trình ban hành văn bản đến hoạt động triển khai thực thi, thanh tra, kiểm tra và giải quyết khiếu nại, tố cáo, xử lý vi phạm. Bên cạnh đó, còn có hoạt động xây dựng cơ sở, hệ thống hỗ trợ thị trường bất động sản, giáo dục, tuyên truyền pháp luật về bất động sản.
Về thẩm quyền quản lý
Hoạt động kinh doanh BĐS thuộc trách nhiệm quản lý của khá nhiều cơ quan quản lý nhà nước, tùy từng lĩnh vực. Thẩm quyền này được quy định tại Điều 77, Điều 78 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Cụ thể:
- Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản.
- Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực hiện chức năng quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản trên phạm vi cả nước với nhiệm vụ, quyền hạn được quy định chi tiết tại khoản 2 Điều 77 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và các văn bản hướng dẫn.
- Thẩm quyền của Bộ Tài nguyên và môi trường được quy định tại khoản 3 Điều 77 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014:
- Hướng dẫn việc bố trí quỹ đất cho phát triển thị trường bất động sản trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
- Quy định, hướng dẫn về các loại đất được tham gia thị trường bất động sản theo quy định của Luật đất đai và Luật này;
- Quy định, hướng dẫn việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong kinh doanh bất động sản.
- Bên cạnh đó, trách nhiệm quản lý cũng thuộc về Bộ Tài chính trong việc trình cấp có thẩm quyền ban hành chính sách về thuế và nghĩa vụ tài chính khác trong kinh doanh bất động sản. Ngần hành Nhà nước có trách nhiệm hướng dẫn việc thanh toán trong các giao dịch kinh doanh bất động sản, việc cho vay thế chấp bằng bất động sản, bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Cùng với đó là trách nhiệm của các bộ, cơ quan ngang bộ, phối hợp với Bộ Xây dựng tổ chức quản lý, kiểm tra, thanh tra trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
- Ủy ban nhân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cũng có thẩm quyền quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản đối với các hoạt động liên quan đến thị trường bất động sản trên địa bàn, cụ thể được quy định tại Điều 78 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.
Ưu, nhược điểm của các quy định pháp luật về quản lý Nhà nước đối với hoạt động kinh doanh bất động sản
Mặt tích cực của các quy định pháp luật về quản lý Nhà nước đối với hoạt động kinh doanh bất động sản
Thứ nhất, quy định rõ vai trò quản lý của Nhà nước trong những hoạt động cụ thể như xây dựng quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất, thực hiện đăng kí quyền sở hữu tài sản nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động kinh doanh BĐS phát triển; cung cấp dịch vụ và tư vấn pháp luật về bất động sản nhằm hỗ trợ và thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản; quản lý hoạt động định giá bất động sản; thực hiện các chính sách vĩ mô nhằm thúc đẩy sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản.
Thứ hai, tạo môi trường pháp lý cho thị trường bất động sản hoạt động có tổ chức. Hệ thống pháp luật về thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ với sự ra đời của các đạo luật: Luật Đất đai năm 2013, Luật Xây dựng năm 2014, Luật Nhà ở năm 2014 và đặc biệt là Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.
Việc ra đời của các đạo luật này đã xác lập cơ sở pháp lý cho hoạt động của thị trường bất động sản thông qua chế định kinh doanh nhà, công trình xây dựng, chế định kinh doanh quyền sử dụng đất; chế định kinh doanh dịch vụ bất động sản;… Điều này cho thấy nhà nước đã rất chú trọng đến việc tạo lập môi trường pháp lý cho việc xây dựng và quản lý thị trường bất động sản có tổ chức thông qua việc ban hành một loạt các đạo luật điều chỉnh các quan hệ về bất động sản.
Thứ ba, quy định này sẽ giúp chủ thể thực hiện hoạt động kinh doanh BĐS biết được thẩm quyền quản lý các vấn đề liên quan đến bất động sản của các cơ quan nhà nước. Từ đó, giúp cho việc xử lý, giải quyết các vướng mắc dễ dàng hơn, hiệu quả hơn.
Mặt tiêu cực, hạn chế của quy định pháp luật về quản lý Nhà nước đối với hoạt động kinh doanh bất động sản
Thứ nhất, quy định về quản lý Nhà nước đối với hoạt động kinh doanh BĐS tính rõ ràng chưa cao, chưa đồng bộ và đủ mạnh, do đó chưa phát huy nội lực và thu hút đầu tư vào kinh doanh bất động sản; chưa tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh.
Thứ hai, nhiều yếu tố quan trọng có tính quyết định cho việc hình thành và hỗ trợ, thúc đẩy thị trường bất động sản, tư vấn, định giá bất động sản, dịch vụ quản lý bất động sản, bảo hiểm rủi ro trong kinh doanh bất động sản… chưa có biện pháp quản lý hữu hiệu làm ảnh hưởng xấu đến sự phát triển lành mạnh và vận hành bình thường của thị trường bất động sản. Sự tham gia của các tổ chức tài chính, tín dụng ngân hàng vào các giao dịch thị trường bất động sản còn nhiều hạn chế cả về số lượng và chất lượng.
Thứ ba, chế định về đất đai còn thiếu đồng bộ, các quy định về thuế sử dụng đất, tiền sử dụng đất… dường như vẫn chưa phù hợp với thực tế và chậm được sửa đổi, bổ sung nên đã không ngăn chặn được tình trạng đầu cơ đất đai, mua bán, chuyển nhượng đất đai trái phép nhằm mục đích kiếm lời. Thêm vào đó là số lượng văn bản đồ sộ, khiến cho công tác quản lý gặp nhiều khó khăn.
Định hướng, giải pháp hoàn thiện
Thứ nhất, Nhà nước cần tiến hành rà soát, sửa đổi bổ sung các quy định mâu thuẫn, chồng chéo trong đăng ký bất động sản giữa Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Bảo vệ và phát triển rừng… đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật kinh doanh bất động sản; sớm sửa đổi, bổ sung quy định về giải quyết mâu thuẫn giữa các quy định pháp luật.
Thứ hai, đối tượng của hoạt động kinh doanh BĐS không phải là bản thân bất động sản mà là các quyền sở hữu và quyền sử dụng đối với bất động sản. Vì vậy, Nhà nước muốn quản lý hoạt động kinh doanh BĐS thì phải thực hiện tốt công tác điều tra, quy hoạch, đo đạc xác định rõ ràng ranh giới, diện tích, nguồn gốc sử dụng của từng bất động sản cũng như xác lập đầy đủ hồ sơ pháp lý của bất động sản.
Do đó, quy định về hoạt động xây dựng hệ thống thông tin về thị trường bất động sản phải được thể hiện chi tiết, rõ ràng, giúp công tác quản lý trên thực tế diễn ra hiệu quả.
Thứ ba, thành lập trung tâm dữ liệu về hàng hóa bất động sản nhằm kiểm soát lượng cung và lượng cầu trên thị trường để có chính sách điều tiết hợp lí.
Thứ tư, hoàn thiện chính sách về tín dụng phục vụ yêu cầu phát triển của thị trường bất động sản.
Thứ năm, bên cạnh hoàn thiện những quy định pháp luật, để công tác quản lý Nhà nước đối với hoạt động kinh doanh BĐS được hiệu quả, chủ thể quản lý phải có hiểu biết chuyên sâu về nội dung công việc mang tính chất nghiệp vụ này, đảm bảo đưa ra những biện pháp tác động quản lý phù hợp với thực tiễn hoạt động kinh doanh BĐS. Vì vậy, cần nâng cao trình độ chuyên môn và kinh nghiệm quản lý của cơ quan có thẩm quyền.
Như vậy Nhà nước không những có vai trò quản lí , hỗ trợ thị trường bất động sản mà còn có vai trò hình thành và định hướng thị trường này phát triển lành mạnh, chính quy phục vụ công cuộc xây dựng xã hội chủ nghĩa của đất nước ta. Do đó, việc xây dựng những quy định quản lý Nhà nước đối với hoạt động kinh doanh bất động sản cần được chú trọng, giúp cho thị trường đặc biệt này hoạt động hiệu quả, mang lại lợi ích cho nền kinh tế nhưng cũng đảm bảo an sinh xã hội.
Trên đây là toàn bộ câu trả lời của chúng tôi về vấn đề: Thực trạng các quy định của pháp luật hiện hành về quản lý Nhà nước đối với hoạt động kinh doanh bất động sản. Nếu nội dung tư vấn còn chưa rõ, có nội dung gây hiểu nhầm hoặc có thắc mắc cần tư vấn cụ thể hơn, bạn có thể kết nối tới Tổng đài tư vấn luật đất đai trực tuyến qua HOTLINE 19006588 của Luật Quang Huy Việt Nam để được tư vấn trực tiếp.
Trân trọng./.
