Mục đích, ý nghĩa của hoạt động cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BĐS	Bất động sản
GCN	Giấy chứng nhận
GCNQSDĐ	Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
QSDĐ	Quyền sử dụng đất

Nội dung

Câu 1 (5 điểm)

Đất đai là nguồn tài nguyên có vai trò rất quan trọng nên việc cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất là một nhiệm vụ hàng đầu của nhà nước. Cấp Giấy chứng nhận thể hiện hoạt động của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với một loại tài sản đặc biệt của người dân. Đây là hoạt động vừa mang tính pháp lý, vừa mang tính nghiệp vụ, kỹ thuật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Mục đích, ý nghĩa của hoạt động cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Mục đích

Hoạt động cấp GCN là kết thúc quá trình đăng ký quyền sử dụng đất hợp pháp nhằm:

Thứ nhất, xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ để nhà nước bảo hộ quyền sử dụng hợp pháp của người sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hợp pháp của người sở hữu nhà cũng như thực hiện các chức năng quản lý của mình đối với đất đai, nhà ở. Nói cách khác, cấp giấy chứng nhận là một bảo đảm quan trọng của nhà nước cho người sử dụng đất, đảm bảo về các quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, các quyền khi chuyển quyền sử dụng đất và bảo vệ các quyền lợi khi có tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai.

Thứ hai, cấp GCN là cơ sở pháp lý xác nhận việc trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất mà quyết định trao quyền là một hình thức thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai của Nhà nước . Đồng thời, cấp GCN còn nhằm mục đích bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân. Trên cơ sở đăng ký đất đai và cấp GCNQSDĐ, nhà nước kiểm soát được tình hình sử dụng đất (chủ thể nào sử dụng, thời hạn bao lâu, mục đích sử dụng là gì,…đối với từng thửa đất).

Từ sự kiểm soát này, nhà nước có thể bảo đảm không để đất đai lãng phí mà sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả; đồng thời định kỳ thu đủ nghĩa vụ tài chính từ người sử dụng. Hoạt động này không chỉ nhằm tăng cường vai trò, trách nhiệm của nhà nước trong thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân mà còn nâng cao hiệu quả của công tác quản lý nhà nước về đất đai trong giai đoạn hiện nay.

Thứ ba, thiết lập hoàn chỉnh hệ thống hồ sơ địa chính phục vụ lâu dài cho công tác quản lý nhà nước về đất đai. Thực chất, hoạt động này là thủ tục hành chính nhằm thiết lập một hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ, chặt chẽ giữa nhà nước và đối tượng sử dụng đất, là cơ sở để nhà nước quản lý, nắm chặt toàn bộ diện tích đất đai và người sử dụng, quản lý đất đúng mục đích, đúng pháp luật. Thông qua việc cấp giấy chứng nhận, nhà nước có thể hoàn thiện chế độ quản lý về đất đai để sử dụng đất một cách hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả, khoa học.

Thứ tư, góp phần lành mạnh hóa thị trường bất động sản, trong đó có thị trường về quyền sử dụng đất, thị trường nhà ở; thúc đẩy nền kinh tế thị trường có sự quản lý của nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa.Đất đai là hàng hóa đặc biệt, vì vậy, khi tham gia vào các giao dịch trên thị trường nó phải có đầy đủ các “giấy tờ pháp lý” thì mới giảm thiểm được rủi ro cho các bên.

Đồng thời, các giao dịch về đất đai được đặt dưới sự quản lý và giám sát của nhà nước, được nhà nước bảo hộ tài sản hợp pháp và thỏa thuận trên giao dịch dân sự về đất đai, tạo tiền đề hình thành thị trường bất động sản công khai, lành mạnh, tránh thao túng hay đầu cơ trái phép bất động sản. Nói cách khác, phải minh bạch hóa thị trường bất động sản vì vai trò của thị trường này đối với sự phát triển kinh tế – xã hội, đáp ứng yêu cầu hội nhập kinh tế quốc tế, cũng như góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước, ngăn ngừa và phòng chống những hiện tượng tiêu cực trong tiếp cận và sử dụng thông tin về bất động sản.

Ý nghĩa

Thứ nhất, đối với Nhà nước

Cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất góp phần đáp ứng nhu cầu quản lý nhà nước đối với các loại tài sản này. Do đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân nhưng lại được sử dụng, khai thác bởi nhiều chủ thể khác nhau nên nhà nước cần phải quản lý, kiểm soát việc sử dụng, khai thác cũng như định đoạt tài sản này.

Bên cạnh đất đai thì nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là những tài sản có giá trị lớn và có tác động lớn đến sự phát triển kinh tế xã hội của quốc gia. Thông qua hoạt động cấp GCNQSDĐ, nhà nước có thể:

(i)Xác nhận hiện trạng BĐS cũng như những biến động liên quan;
(ii)Chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS của các chủ thể;
(iii)Tạo điều kiện để nhà nước có những chính sách trong xây dựng, quy hoạch, phát triển những tài sản này, nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của cá nhân, tổ chức.

Bên cạnh đó, cũng không thể không đề cập đến một nguồn thu khá lớn được đem lại cho ngân sách nhà nước từ việc người sử dụng đất thực hiện các nghĩa vụ tài chính để được cấp GCN như thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân, tiền sử dụng đất, tiền cho thuê đất và lệ phí địa chính…

Thứ hai, đối với người sử dụng đất.

Dưới góc độ quyền lợi của người sử dụng đất thì hoạt động cấp GCN là việc cấp một loại chứng thư pháp lý xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa nhà nước và người sử dụng đất. Đây sẽ là cơ sở để nhà nước bảo vệ quyền lợi cho họ, đặc biệt là khi xảy ra các tranh chấp đất đai. Có GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cũng là điều kiện để người sử dụng đất được hưởng đầy đủ các quyền năng mà pháp luật ghi nhận, đặc biệt là các quyền năng về chuyển quyền sử dụng đất.

Một trong các nguyên tắc, điều kiện để thực hiện các quyền năng đó là người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận. Vì vậy, một mảnh đất không có giấy chứng nhận sẽ gần như là một mảnh đất “không có giá trị”, bởi lẽ nó sẽ hoàn toàn không thể được giao dịch trên thị trường. Và quan trọng hơn, đối với người sử dụng đất và sở hữu nhà ở, khi có giấy chứng nhận thì họ sẽ hoàn toàn yên tâm trong việc sử dụng đất, gắn bó và đầu tư lâu dài trên đất.

Mục đích, ý nghĩa của hoạt động cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Lý do xuất hiện các loại giấy tờ về đất đai ở Việt Nam

Để lý giải vì sao ở Việt Nam lại có các loại giấy tờ đã nêu trên, cần phải xem xét dưới hai góc độ:

Một là, lý do ra đời các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp ở nhiều giai đoạn khác nhau và mẫu giấy chứng nhận cũng được các cơ quan quản lý đất đai ở từng thời kỳ khác nhau phát hành. Mặc dù tồn tại dưới các hình thức pháp lý khác nhau, nhưng mục đích chung của các văn bản này đều nhằm:

(i) Xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ để nhà nước tiến hành các biện pháp quản lý nhà nước đối với đất đai và người sử dụng đất an tâm khai thác tốt nhất mọi tiềm năng đất đai;
(ii) Thông quan việc cấp GCNQSDĐ để nhà nước nắm chắc tài nguyên đất và người sử dụng đất hiểu và chấp hành đúng pháp luật đất đai.

Hai là, giấy tờ chứng nhận về quyền sử dụng đất qua các thời kỳ:

Giai đoạn từ năm 1987 đến 1993. Thực chất của Luật đất đai thời kỳ này là luật hóa chính sách Nhà nước giao đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân để sử dụng ổn định và xây dựng nền móng đầu tiên của hệ thống địa chính Việt Nam. Chính sách đất đai vẫn tiếp tục được vận hành trên nguyên tắc Nhà nước bao cấp về đất đai, đất đai không có giá, không được giao dịch trên thị trường, việc chuyển quyền sử dụng đất đều phải có quyết định hành chính của cơ quan nhà nước. Với mục đích quản lý đất đai nói chung, nhà nước đã ban hành một chứng thư duy nhất là GCNQSDĐ.

Giai đoạn từ năm 1994 đến trước 2003, để xác lập căn cứ đầy đủ cho việc cấp GCNQSDĐ, công tác xây dựng và hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính được các cấp chính quyền chú trọng thực hiện. Đặc biệt, từ năm 1994, hoạt động quản lý nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị được trao cho Bộ xây dựng. Theo đó, các cơ quan xây dựng tại địa phương sẽ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho người sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở tại đô thị theo nghị định 60/1994/NĐ-CP.

Giai đoạn từ 2003 đến trước năm 2009, hệ thống đăng ký đất đai tiếp tục bị chia ra thành hai mảng: đất có nhà ở (được điều chỉnh bằng Luật Nhà ở, theo hệ thống quản lý nhà nước của ngành xây dựng) và đất không có nhà ở (được điều chỉnh bằng Luật Đất đai, theo hệ thống quản lý nhà nước của ngành tài nguyên và môi trường).

Thực tiễn này đặt ra một cuộc thảo luận giữa các cơ quan quản lý nhà nước dài tới 15 năm (từ năm 1994 khi Chính phủ ban hành Nghị định 60-CP), tới cuối năm 2007 Quốc hội thông qua Nghị quyết về kinh tế – xã hội năm 2008, trong đó có nội dung thống nhất hệ thống đăng ký cho cả đất đai và tài sản gắn liền với đất.

Nội dung sửa đổi, bổ sung này là yêu cầu trước hết để hoàn thiện hệ thống quản lý thống nhất về bất động sản do các cơ quan quản lý nhà nước đề xuất, đồng thời đây cũng là bức xúc của người dân, của doanh nghiệp khi phải đối mặt với sự phức tạp của hai hệ thống cơ quan đăng ký đất đai, hai loại giấy chứng nhận về đất đai.

Phải đến năm 2009, Nghị định 88/2009/NĐ-CP ra đời mới thực sự tạo khung pháp lý vững chắc cho việc cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (điều 4). Sự ra đời của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã thống nhất và thay thế hai thuật ngữ:

(i) GCNQSDĐ;
(ii) Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở. Trên cơ sở đó, luật đất đai hiện hành năm 2013 đã quy định GCNQSDĐ được cấp theo một mẫu thống nhất đối với mọi loại đất, do Bộ tài nguyên và môi trường phát hành và được thực hiện thống nhất trên phạm vi cả nước từ 01/07/2014.

Việc thống nhất này không chỉ giúp tăng cường hiệu lực quản lý nhà nước về bất động sản nói chung và đất đai nói riêng mà còn góp phần cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân trong việc thực hiện các giao dịch về nhà đất. Đồng thời, giảm chi phí đầu tư cho nhà nước trong việc in ấn mẫu GCNQSDĐ, mẫu GCN quyền sở hữu nhà ở cũng như giảm chi phí, thời gian, công sức cho người sử dụng đất khi có nhu cầu được cấp giấy chứng nhận.

Nhìn chung, các loại giấy tờ như:

(i) GCNQSD đất;
(ii) Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở;
(iii) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất xuất hiện ở Việt Nam theo các thời kỳ khác nhau, tất cả các giấy tờ này đều có giá trị pháp lý như nhau trong các giao dịch về bất động sản nói chung, về quyền sử dụng đất nói riêng.

Chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở có ý nghĩa quan trọng đối với nhà nước và người sử dụng đất. Pháp luật về cấp GCNQSDĐ ra đời dựa trên đòi hỏi của công tác quản lý nhà nước về đất đai. Trải qua hàng chục năm xây dựng và hoàn thiện, qua các đạo luật đất đai năm 1887, luật đất đai 1993, luật đất đai 2003, hiện nay Luật đất đai 2013 vẫn đang phát huy vai trò của nó trong thực tiễn, làm cơ sở pháp lý vững chắc cho công tác quản lý đất đai và cấp GCNQSDĐ.

Câu 2 (5 điểm)

Quy định pháp luật về thời hạn sử dụng đất

Phân tích các quy định pháp luật về thời hạn sử dụng đất

Thời hạn sử dụng đất là khoảng thời gian mà pháp luật cho phép các chủ thể sử dụng đất được quyền chiếm hữu và sử dụng một diện tích đất nhất định. Với ý nghĩa quan trọng của thời hạn sử dụng đất, Luật đất đai 2013 đã dành vị trí xứng đáng để quy định về vấn đề này tại mục I chương 10 (chế độ sử dụng các loại đất) từ điều 125 đến điều 128. Có thể phân loại thời hạn sử dụng đất thành hai loại: (i) Thời hạn cứng: điều 125 và điều 126;(ii) Thời hạn mềm: điều 127 và điều 128.

Thứ nhất, thời hạn cứng. Đây là nhóm chủ thể được nhà nước trao quyền sử dụng đất tương ứng theo mục đích sử đụng đất với thời hạn cố định tại điều 125 và điều 126.

Một là, về nhóm đất nông nghiệp: đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên và đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng là những loại đất có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài, không bị giới hạn một khoảng thời gian xác định.

Và một ưu đãi về thời hạn sử dụng đất nông nghiệp có thể lên đến 70 năm đối với các nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư về sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn. Ngoài ra, thời hạn sử dụng là không quá 5 năm đối với đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

Còn lại các loại đất nông nghiệp khác và chủ thể khác thì thời hạn sử dụng đất mà luật ấn định chung là 50 năm hoặc không quá 50 năm. Nhận thấy rằng, thời hạn được quy định như vậy là hợp lý. Điều này tạo điều kiện cho nhà nước quản lý hiệu quả vốn đất nông nghiệp, với thời hạn dài, hộ gia đình cá nhân cũng sẽ có cơ hội tiếp cận vốn vay để phát triển kinh tế.

Hai là, về nhóm đất phi nông nghiệp. Trong trường hợp đất ở do hộ gia đình cá nhân sử dụng, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, đất trụ sở cơ quan…. được quy định có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài.

Lý do nhà nước không quy định thời hạn cụ thể đối với các loại đất trên là bởi lẽ xuất phát mục đích sử dụng và đặc thù sử dụng của các loại đất này. Đối với đất sử dụng có thời hạn, thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao không quá 99 năm; Đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính quy định tại khoản 2 Điều 147 của Luật này và các công trình công cộng có mục đích kinh doanh là không quá 70 năm.

Các mức thời hạn khác nhau được đặt ra thể hiện rõ nét sự quản lý của nhà nước đối với từng loại đất, từng nhóm đất, đồng thời là biểu hiện của hình thức đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai của nhà nước ta.

Có thể thấy rằng, đối với thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài, việc sử dụng đất chủ yếu nhằm mục đích để ở hoặc vào mục đích phi lợi nhuận. Ngược lại, đối với đất sử dụng có thời hạn, việc sử dụng đất nhằm nhiều mục đích khác nhau như sản xuất kinh doanh, phát triển kinh tế (lợi nhuận)….Song song với quy định về thời hạn sử dụng đất, pháp luật cũng quy định khi hết thời hạn giao đất, cho thuê đất, người sử dụng đất được nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng. Điều này chứng tỏ nhà nước rất quan tâm bảo vệ quyền lợi cho người sử dụng đất, giúp họ yên tâm sản xuất, tập trung phát triển kinh tế. Việc xác định thời hạn sử dụng đất được hướng dẫn bởi Điều 17 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT.

Thứ hai, thời hạn mềm, bao gồm thời hạn khi chuyển mục đích sử dụng đất và thời hạn nhận chuyển quyền sử dụng đất

Khi chuyển mục đích sử dụng đất, đối với nhóm đất nông nghiệp, cần chú ý ba loại thời hạn sau đây:

(i)Thời hạn tính lại từ thời điểm chuyển mục đích sử dụng đất;
(ii) Thời hạn mới xác định theo thời hạn của loại đất sau khi chuyển;
(iii) Thời hạn tiếp tục sử dụng đất đó theo thời hạn đã được giao, cho thuê.

Đối với nhóm đất phi nông nghiệp, trường hợp chuyển mục đích sử khác nhóm đất (từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp) thì thời hạn được xác định theo thời hạn của loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng; trường hợp chuyển mục đích cùng nhóm đất phi nông nghiệp (sử dụng ổn định lâu dài sang đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn và ngược lại), thời hạn được xác định là ổn định lâu dài.

Thời hạn sử dụng đất đối với tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư, tổ chức kinh tế chuyển mục đích sử dụng đất được thực hiện theo khoản 2, 3 điều 127 Luật đất đai. Cần chú ý, việc chuyển mục đích sử dụng đất phải tuân theo điều 57 Luật đất đai nếu thuộc trường hợp phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng, đối với loại đất có quy định thời hạn là thời gian sử dụng đất còn lại của thời hạn sử dụng đất trước khi nhận chuyển quyền sử dụng đất. Người nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất được sử dụng ổn định lâu dài thì được sử dụng đất ổn định lâu dài.Như vậy, thời hạn sử dụng đất đối với người nhận chuyển quyền căn cứ vào thời hạn ban đầu của đất.

Một số hạn chế về thời hạn sử dụng đất trong Luật đất đai 2013

Những sửa đổi bổ sung quy định về thời hạn sử dụng đất trong luật đất đai năm 2013 có thể xem là thành tựu lập pháp đáng tự hào của nhà nước ta trước xu thế phát triển nhanh chóng của các điều kiện kinh tế, xã hội. Mặc dù đã có sự thay đổi nhưng thời hạn sử dụng đất khi đặt trong tương quan với một số chế định khác vẫn còn tồn tại một số hạn chế, cụ thể là:

Kỳ quy hoạch sử dụng đất là 10 năm, trong khi thời hạn sử dụng đất nông nghiệp là 50 năm như vậy sẽ dẫn đến trường hợp là khi hết kỳ quy hoạch cũ, quy hoạch sử dụng đất mới được xây dựng có sự điều chỉnh, thay đổi. Vậy, liệu rằng khi hết thời hạn sử dụng đất, người sử dụng đất có được nhà nước gia hạn sử dụng đất trong khi việc sử dụng đất của họ có thể không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất được xét duyệt? Hoặc là vấn đề thời hạn sử dụng đất thông qua nhận chuyển quyền. Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất có quy định thời hạn là thời gian sử dụng đất còn lại của thời hạn sử dụng đất trước khi nhận chuyển quyền sử dụng đất. Với thời hạn sử dụng đất là thời gian còn lại (có thể ngắn), các chủ thể không mạnh dạn đầu tư nguồn vốn lớn vào đất bởi có thể tiềm ẩn rủi ro khi không tiếp tục được nhà nước giao đất, cho thuê đất. Chính vì vậy, pháp luật về đất đai hiện hành cần phải có sự sửa đổi nhất định để phù hợp với thực tiễn, hoặc xây dựng, ban hành văn bản hướng dẫn thi hành về vấn đề này.

Sự thay đổi của Luật Đất đai năm 2013 so với Luật Đất đai năm 2003 về thời hạn sử dụng đất và lý giải

Bổ sung đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên vào nhóm đất sử dụng ổn định lâu dài

Điều 66 luật đất đai 2003 quy định những loại đất được sử dụng ổn định lâu dài gồm: đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng; đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng. Tuy nhiên, tại điều 125 luật đất đai năm 2013 đã bổ sung thêm loại đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên cũng thuộc nhóm các loại đất có thời hạn giao đất sử dụng ổn định lâu dài.

Bởi lẽ xuất phát từ đặc tính của rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, rừng tự nhiên…là thời gian phát triển lâu, ngoài mục tiêu kinh tế còn nhằm bảo vệ đất, điều hòa khí hậu, bảo tồn nguồn sinh vật cũng như hạn chế các hiểm họa thiên tai (lũ lụt, sạt lở…) cho nên việc duy trì ổn định loại đất này có vai trò quan trọng trong thực hiện mục tiêu phát triển kinh tế bền vững.

Tăng thời hạn sử dụng đất nông nghiệp

Luật đất đai năm 2003 quy định đối với các loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp, tùy thuộc vào mục đích sử dụng mà pháp luật quy định thời hạn sử dụng khác nhau. Theo đó, thời hạn sử dụng đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối là 20 năm; đối với đất tròng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là không quá 50 năm.

Cho đến luật đất đai năm 2013, quy định điều chỉnh thời hạn giao đất trong hạn mức sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân lên 50 năm (hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì thời hạn là 50 năm – đây cũng là bổ sung mới so với luật 2003; Hộ gia đình, cá nhân thuê đất nông nghiệp trong thời hạn không quá 50 năm) thống nhất cho các loại đất nông nghiệp để khuyến khích nông dân gắn bó hơn với đất đai và yên tâm đầu tư sản xuất. Có thể lý giải nguyên nhân của sự thay đổi này như sau:

Một là, việc kéo dài thời hạn sử dụng đất là nhằm thể chế định hướng đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai theo tinh thần Nghị quyết số 19-NQ/TW Hội nghị lần thứ 6 Ban Chấp hành Trung ương Khóa XI.
Hai là, việc kéo dài thời hạn sử dụng đất sẽ làm cho người nông dân gắn bó hơn với đồng ruộng, yên tâm đầu tư sản xuất, nâng cao hiệu quả sử dụng đất; đồng thời cũng phù hợp với mong muốn của người sử dụng đất.
Ba là, việc kéo dài thời hạn giao đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản, làm muối cho hộ gia đình, cá nhân lên 50 năm sẽ khắc phục được sự bất bình đẳng giữa thời hạn sử dụng đất của nông dân với doanh nghiệp vì hiện nay doanh nghiệp được Nhà nước cho thuê đất để sản xuất kinh doanh nông nghiệp với thời hạn 50 năm; đồng thời, thống nhất chung về thời hạn sử dụng cho mọi loại đất nông nghiệp.
Bốn là, việc kéo dài thời hạn sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân không làm ảnh hưởng đến quyền định đoạt của Nhà nước, người sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, tuân thủ quy hoạch và chấp hành quyết định thu hồi đất khi Nhà nước cần sử dụng đất đó vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, để thực hiện các dự án phát triển kinh tế, xã hội quan trọng.

Bổ sung thời hạn đối với đất dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua

Thời hạn đối với đất dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua được quy định tại hhoản 3 điều 126 Luật đất đai 2013. Quy định này xác định hai loại thời hạn:

Một là, thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án. Quy định “mở” về thời hạn như vậy sẽ tạo điều kiện thuận lợi nhất cho chủ đầu tư trong thực hiện dự án kinh doanh và thu hồi vốn. Chủ đầu tư được thực hiện dự án trong một khoảng thời gian linh hoạt, tùy thuộc vào điều kiện hoặc tốc độ của dự án.
Hai là, người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài. Mục đích của mua nhà ở thuộc dự án kinh doanh là nhằm mục đích để ở.

Chính vì vậy, thời hạn sử dụng đất trong trường hợp này sẽ là ổn định lâu dài như quy định tại khoản 1 điều 125. Những quy định này đã góp phần hạn chế, ngăn chặn sự tùy tiện trong việc thu hồi đất từ phía cơ quan nhà nước đồng thời khuyến khích và thúc đẩy đầu tư, đóng góp vào sự phát triển của nền kinh tế quốc dân.

Phân chia thời hạn sử dụng đất với tổ chức sự nghiệp công lập

Luật đất đai 2003 chỉ quy định chung tổ chức sự nghiệp được sử dụng đất ổn định, lâu dài. Tuy nhiên, luật đất đai 2013 đã phân chia về thời hạn sử dụng đất như sau: đối với tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất để xây dựng công trình sự nghiệp thì thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài, đối với trường hợp tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính thì thời hạn sử dụng đất thuê là không quá 70 năm.

Sở dĩ tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính phải sử dụng đất có thời hạn vì nó cũng là một dạng kinh doanh, mục đích hoạt động vì lợi nhuận, là dịch vụ sự nghiệp công có điều kiện xã hội hóa cao, ngân sách nhà nước không hỗ trợ, giá dịch vụ sự nghiệp công xác định theo cơ chế thị trường. Chính vì vậy, phân tách thời hạn sử dụng đất cho tổ chức sự nghiệp công lập trong luật đất đai 2013 là cần thiết, đáp ứng yêu cầu phát triển của đất nước và yêu cầu quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai.

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Văn bản pháp luật

Quốc hội, Luật đất đai năm 2003
Quốc hội, Luật đất đai năm 2013
Quốc hội, Luật nhà ở năm 2005
Quyết định số 201-QĐ/ĐKTK ngày 14/07/1989 của Tổng cục quản lý ruộng đất
Nghị định 60-CP, về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị, ban hành ngày 05/07/1994
Nghị định 88/2009/NĐ-CP, về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, ban hành ngày 09/10/2009
Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai, ban hành ngày 15/05/2014
Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định chi tiết một số điều của nghị định số 43/2014/NĐ-CP và nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của chính phủ

Sách, báo, tạp chí

Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình Luật đất đai, 2019, tr.139
Nguyễn Thị Hoa, Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất từ thực tiễn thi hành tại quận Long Biên, thành phố Hà Nội, Luận văn thạc sĩ Luật học
TS. Phạm Thu Thủy, Pháp luật về cấp GCNQSDĐ và thực tiễn thi hành tại quận 12, thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn thạc sĩ Luật học
Trần Quang Huy (chủ biên), Bình luận chế định quản lý nhà nước về đất đai trong luật đất đai năm 2013
Thân Văn Tài, Lược sử quá trình hình thành và phát triển của chứng thư về đất đai ở Việt Nam và những giá trị cần kế thừa, Tạp chí nghề luật số 01/2016
Tạ Thị Vân Anh, Pháp luật về quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân, Luận văn thạc sĩ luật học

Trên đây là phần giải đáp thắc mắc của chúng tôi về vấn đề: Mục đích, ý nghĩa của hoạt động cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Nếu trong quá trình giải quyết còn gì thắc mắc bạn có thể liên hệ chúng tôi qua tổng đài tư vấn luật qua HOTLINE 19006588 của Luật Quang Huy để được giải đáp.
Trân trọng./.