Sang tên Sổ đỏ là quy trình để chuyển tên người sử dụng đất hoặc chủ sở hữu tài sản liên quan đến đất sang tên cho người khác. Dưới đây là các quy định về các trường hợp và điều kiện để sang tên Sổ đỏ.
Hiện nay, pháp luật đất đai không có thủ tục nào được gọi là “sang tên Sổ đỏ”. Thay vào đó, người dân thường sử dụng thuật ngữ này để chỉ quy trình “đăng ký biến động quyền sử dụng đất”.
Người dân thường sử dụng thuật ngữ “sang tên Sổ đỏ” khi thực hiện quy trình này trong các trường hợp chuyển nhượng (mua bán), tặng, hoặc thừa kế quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, theo điểm i và điểm k khoản 2 Điều 17 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, khi đăng ký biến động mà trên trang 04 của Giấy chứng nhận đã cấp không còn dòng trống để xác nhận thay đổi hoặc có nhu cầu cấp mới thì sẽ được cấp một Giấy chứng nhận mới.
Nội dung
Các trường hợp phải sang tên Sổ đỏ
Theo khoản 1 Điều 167 của Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất có thể thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
Theo điểm a khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013, nếu người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền trên, đã có Giấy chứng nhận, thì phải đăng ký biến động khi chuyển nhượng, thừa kế, tặng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
Do đó, các trường hợp sau đây phải đăng ký biến động (là những trường hợp phổ biến nhất):
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
- Thừa kế quyền sử dụng đất;
- Tặng cho quyền sử dụng đất.
Thời hạn thực hiện việc sang tên
Theo khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai 2013, trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động. Đối với trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.
Theo khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013, việc chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Tức là, chỉ khi cơ quan có thẩm quyền xác nhận vào sổ địa chính thì việc “sang tên Sổ đỏ” mới được coi là hoàn tất.
Điều kiện sang tên sổ đỏ
Theo Điều 188 của Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Nằm trong thời hạn sử dụng đất.
Do đó, cần đáp ứng đầy đủ 04 điều kiện trên để được thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho hoặc thừa kế quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, theo Điều 191 Luật Đất đai 2013, một số trường hợp sau đây không được nhận chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất:
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất đối với các trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất.
Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch hoặc kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Nếu không đáp ứng được các điều kiện trên, không được phép sang tên Sổ đỏ.
Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp sẽ không được nhận chuyển nhượng hoặc tặng quyền sử dụng đất trồng lúa.
Hộ gia đình, cá nhân sẽ không được nhận chuyển nhượng hoặc tặng quyền sử dụng đất ở hoặc đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, phân khu bảo vệ nghiêm ngặt và phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực đó.
Nếu hộ gia đình, cá nhân muốn chuyển nhượng hoặc tặng quyền sử dụng đất có điều kiện, thì phải được điều kiện và sẽ được sang tên Sổ đỏ có điều kiện.
Theo Điều 192 Luật Đất đai 2013, các trường hợp hộ gia đình, cá nhân có thể chuyển nhượng hoặc tặng quyền sử dụng đất có điều kiện như sau:
Nếu hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt hoặc phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, và chưa có điều kiện để rời khỏi khu vực đó, thì chỉ được chuyển nhượng hoặc tặng quyền sử dụng đất ở hoặc đất rừng kết hợp với sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp hoặc nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực đó.
Nếu hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở hoặc đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, thì chỉ được chuyển nhượng hoặc tặng quyền sử dụng đất ở hoặc đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực đó.
Nếu hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số và được Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ, thì sẽ được chuyển nhượng hoặc tặng quyền sử dụng đất sau 10 năm, tính từ ngày có quyết định giao đất.
