Bình luận về một hợp đồng thế chấp nhà ở tại Ngân hàng thương mại và rút ra bài học từ hợp đồng đó

Bình luận về một hợp đồng thế chấp nhà ở tại Ngân hàng thương mại và rút ra bài học từ hợp đồng đó

      Các thỏa thuận về hợp đồng trên thực tế phát  sinh rất phức tạp, không chỉ ở một góc cạnh nào đó mà trên nhiều phương diện khác nhau. Mặc dù có nhiều quy định của các pháp luật, cũng như các văn bản chuyên ngành điều chỉnh nhưng hầu như các văn bản, hợp đồng thế chấp vẫn có những một số điểm đáng lưu ý. Vì vậy để làm rõ các vấn đề về hợp đồng thế chấp, em xin chọn đề “Bình luận về một hợp đồng thế chấp nhà ở tại Ngân hàng thương mại và rút ra bài học từ hợp đồng đó”.


Danh mục tài liệu tham khảo:

  • Giáo trình Luật dân sự Việt Nam tập I nhà xuất bản công an nhân dân năm 2015
  • Giáo trình luật dân sự Việt Nam tập II nhà xuất bản công an nhân dân năm 2015
  • Bộ luật dân sự 2015 nhà xuất bản công an nhân dân
  • Bình luận khoa học Bộ luật dân sự 2015

Những điều khoản cơ bản thể hiện quyền và nghĩa vụ của các bên

Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp

      Được các bên xây dựng tại điều 4 của hợp đồng

       Nghĩa vụ của bên thế chấp: (Điều 320 BLDS 2015)

     Thứ nhất, bảo đảm giá trị của tài sản thế chấp. Với nghĩa vụ này, bên thế chấp bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp, áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục nguy cơ giảm giá trị hoặc mất giá trị của tài sản thế chấp.

      Thứ hai, thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.

      Bên thế chấp phải thông báo các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp như tài sản thế chấp là tài sản đang cho thuê hoặc đang thế chấp để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ khác để bên nhận thế chấp biết biết về tình trạng thực tế của tài sản để quyết định việc có chấp nhận xác lập thế chấp hay không. Vì thế đây là một nghĩa vụ tiền quan hệ nhưng nếu bên thế chấp vi phạm nghĩa vụ này thì bên nhận thế chấp có quyền hủy bỏ hợp đồng.

        Thứ ba, không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp khác do pháp luật quy định.

        Thế chấp chỉ thực hiện vai trò thay thế cho nghĩa vụ được bảo đảm khi đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. Chính vì vậy, tài sản thế chấp vẫn thuộc quyền sở hữu của người thế chấp nhưng quyền định đoạt bị hạn chế trong thời hạn thế chấp để bảo đảm quyền, lợi ích của bên nhận thế chấp.

     Quyền của bên thế chấp, (được quy định tại điều 321 BLDSS 2015)

      Thứ nhất, khai thác tài sản thế chấp, đầu tư làm tăng giá trị của tài sản thế chấp.

     Đặc điểm của hoa lợi, lợi tức là khi thu nhận các giá trị này thì tài sản gốc vẫn tồn tại mà không ảnh hưởng đến giá trị của nó nên bên thế chấp có quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, trừ trường hợp hoa lợi cũng thuộc tài sản thế chấp theo thỏa thuận. Tuy nhiên, nếu việc khai thác tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút thì bên thế chấp có nghĩa vụ ngừng ngay việc khai thác công dụng của tài sản. Bên cạnh đó, việc đầu tư làm tăng giá trị của tài sản thế chấp càng làm cho giá trị của việc bảo đảm tăng thêm nên việc đầu tư vào tài sản của mình là quyền mặc định của chủ sở hữu. Tuy nhiên, giá trị tăng thêm cũng thuộc giá trị của tài sản thế chấp.

        Thứ hai, thực hiện các giao dịch chuyển quyền sở hữu, chuyển quyền sử dụng tài sản thế chấp trong một số trường hợp do pháp luật quy định.

        Bên thế chấp có quyền nêu trên trong các trường hợp sau: tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh được sự đồng ý của bên nhận thế chấp; được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp với điều kiện phải thông báo cho bên thuê, bên mượn và bên nhận thế chấp biết.

          Thứ ba, nhận tài sản thế chấ. Trong trường hợp tài sản thế chấp do bên thứ ba giữ và nghĩa vụ chính đã chấm dứt hoặc thế chấp được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác, bên thế chấp có quyền nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba đang nắm giữ.

Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp

          Nghĩa vụ của bên nhận thế chấp, các bên cũng đã thỏa thuận tại điều 5 của hợp đồng

          Tại khoản 1, Điều 322 bộ Luật Dân sự 2015 quy định: “Trả các giấy tờ cho bên thế chấp sau khi chấm dứt thế chấp đối với trường hợp các bên thỏa thuận bên nhận thế chấp giữ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp.”

         Trường hợp bên thế chấp thực hiện  xong nghĩa vụ hoặc các trường hợp khác do các bên thỏa thuận chấm dứt thế chấp, thì bên nhận thế chấp có nghĩa vụ hoàn trả giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp nếu người nhận thế chấp giữ giấy tờ đó. Nếu bên nhận thế chấp không trả giấy tờ liên quan đến tài sản, bên thế chấp sẽ gặp khó khăn thậm chí không thể đưa tài sản thế chấp vào lưu thông dân sự. Xét theo hợp đồng dưới đây ta thấy bên thế chấp và bên nhận thế chấp cũng đã có sự thỏa thuận với nhau về các giấy tờ có liên quan.

          Như vậy, nghĩa vụ này chỉ hình thành trong trường hợp các bên có thỏa thuận và theo đó bên thế chấp đã chuyển giao giấy tờ về tài sản cho bên nhận thế chấp giữ, đồng thời phát sinh vào thời điểm chấm dứt thế chấp. Có nghĩa là ngân hàng phải trả các giấy tờ liên quan đến tài sản cho anh A  sau khi hợp đồng thế chấp kết thúc.

          Ngoài ra, việc thực hiện thủ tục xử lý tài sản thế chấp theo đúng quy định của pháp luật. Trường hợp, hợp đồng là về thế chấp nhà ở nên, theo quy định của pháp luật thì khi tham gia các giao dịch dân sự, thì chủ sở hữu phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản. Đặc biệt là trong hợp đồng thế chấp nhà ở này thì để đảm bảo quyền của bên thế chấp thì bên nhận thế chấp phải: “ Trả các giấy tờ thế chấp cho  bên thế chấp sau  khi chấm dứt thế đối với trường hợp các bên thỏa thuận bên nhận thế chấp giữ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp”

    *Quyền của người nhận thế chấp

         Thứ nhất, kiểm tra, xem xét và đưa ra những yêu cầu liên quan đến việc bảo đảm giá trị của tài sản thế chấp. Ở đây ngân hàng có quyền kiểm tra xem xét tình trạng nhà thế chấp của anh A. Trong thời gian thế chấp người nhận thế chấp có quyền kiểm tra giám sát việc sử dụng tài sản của bên thế chấp, nếu bên thế chấp vi phạm nghĩa vụ sử dụng tài sản thì bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu bên thế chấp khắc phục hậu quả do vi phạm. Tuy nhiên kiểm tra giám sát việc sử dụng không có nghĩa là gây khó khăn cho việc sử dụng khai thác tài sản với bên thế chấp ( theo quy định tại điều 324 BLDS 2015)

         Thứ hai, xử lý tài sản thế chấp khi nghĩa vụ chính bị vi phạm. Khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên có nghĩa vụ không thực hiện, thực hiện không đúng nghĩa vụ thì tài sản thế chấp được xử lý để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ. Vì vậy, trong trường hợp nghĩa vụ bị vi phạm, bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản thế chấp giao tài sản đó cho mình để xử lý.

         Thế chấp tài sản trong hợp đồng này các bên đã nêu ra được các điều khoản cần thiết về quyền và nghĩa vụ của các bên. Vì vậy khi có xảy ra vi phạm thuộc phạm vi quyền của bên nào thì bên đó sẽ chịu trách nhiệm, hay khi có các hiện tượng làm giảm sút giá trị tài sản ngôi nhà thì bên ngân hàng cũng có quyền yêu cầu anh A dừng hoạt động đó và tu sửa nếu bị ảnh hưởng nghiêm trọng.

        Như vậy chiểu từ quy định của luật sang phần hợp đồng của các bên ký kết cũng đã đầy đủ và theo đúng tinh thần pháp luật quy định. Để khắc phục các rủi ro cũng như có các quyền và nghĩa vụ đầy đủ các bên cũng có khá  đầy đủ trong hợp đồng


Hợp đồng thế chấp

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

**********

Hà Nội, ngày…tháng…năm 2018

HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP, CẦM CỐ

Số:……./………HĐTC

Số đăng ký tại NH:……/……

         Căn cứ Bộ luật dân sự 2015 số 91/2015/QH13 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam do Quốc hội ban hành, có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 01 năm 2017

         Căn cứ luật Ngân hàng nhà nước 2010  số 46/2010/QH12 do Quốc hội ban hành, có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 01 năm 2011.

         Căn cứ Luật các tổ chức tín dụng 2010 số 47/2010/QH12 do Quốc hội ban hành, có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 01 năm 2011

          Căn cứ Nghị định số 178/1999/NĐ-CP của Chính phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng;

          Căn cứ hợp đồng tín dụng, hợp đồng bảo lãnh được ký kết giữa Ngân hàng B và Nguyễn Văn A

         Hôm nay ngày……tháng…….năm……..tại Phố A, Phường B, Quận C, Thành phố Hà Nội.

Chúng tôi gồm có:

      1- BÊN THẾ CHẤP, CẦM CỐ: Nguyễn Văn A  (sau đây gọi là bên bảo đảm)

         Địa chỉ: Phố A, Phường B, Quận C, Thành phố Hà Nội.

         Điện thoại: 0123 444 666. Fax: 0123 222 888

         Do ông (bà): Trần Văn C Chức vụ: trưởng phòng

         Làm đại diện theo giấy ủy quyền số…ngày……tháng…….năm………của Nguyễn Văn A

         2- BÊN NHẬN THẾ CHẤP, CẦM CỐ: Ngân hàng B (sau đây gọi là Ngân hàng)

         Địa chỉ: Phố D, phường G, Quận C, Thành phố Hà Nội

         Điện thoại: 0340 666 Fax: 666 333 444

         Do ông (bà) : Lê Văn M Chức vụ: Phó giám đốc ngân hàng

         Làm đại diện

         Hai bên thỏa thuận ký hợp đồng bảo lãnh thế chấp, cầm cố với những điều khoản dưới đây:

         Điều 1: Mục đích bảo đảm

         Bằng hợp đồng này, bên bảo đảm đồng ý thế chấp cầm cố cho Ngân hàng các tài sản theo bảng liệt kê tại Điều 2 dưới đây để đảm bảo cho nghĩa vụ hoàn trả toàn bộ nợ gốc và lãi phí (nếu có), phát sinh theo các hợp đồng tín dụng, hợp đồng bảo lãnh được ký kết giữa bên bảo đảm và Ngân hàng.

         Điều 2: Những tài liệu dùng để thế chấp, cầm cố (sau đây gọi là tài sản bảo đảm)

Loại tài sản Giá trị Giấy tờ gốc Ghi chú
1- Tài sản do bên bảo lãnh giữ      
2 Tài sản do Ngân hàng: giấy tờ nhà      
Tổng số      

         Các chi tiết khác về tài sản bảo đảm theo Phụ lục đính kèm

         Điều 3: Cam kết của bên bảo đảm

         1- Các tài sản nói tại Điều 2 hợp đồng này hoàn toàn thuộc quyền sở hữu, sử dụng, quản lý hợp pháp của bên bảo đảm;

         2- Các tài sản bảo đảm nói trên hiện không sử dụng làm thế chấp, cầm cố dưới bất kỳ hình thức nào để đảm bảo cho bất kỳ một nghĩa vụ nào khác; không bị tranh chấp về quyền sở hữu, sử dụng quản lý.

         3- Tuân thủ theo pháp luật và mọi quy định trong hợp đồng này.

         Điều 4: Quyền và nghĩa vụ của bên bảo đảm

         1- Thực hiện việc đăng ký và công chứng hợp đồng này tại cơ quan có thẩm quyền theo yêu cầu của Ngân hàng và chịu mọi chi phí để thực hiện việc thế chấp, cầm cố tài sản (kiểm định, công chứng, đăng ký) xử lý tài sản bảo đảm (nếu có).

         2- Giao toàn bộ giấy tờ gốc về chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng, quản lý tài sản bảo đảm và các giấy tờ khác có liên quan cho Ngân hàng ngay sau khi ký kết hợp đồng này.

         3- Mua bảo hiểm cho tài sản bảo đảm trong trường hợp cần thiết theo yêu cầu của Ngân hàng. Quyền thụ hưởng tiền bồi thường bảo hiểm thuộc Ngân hàng.

         4- Tiếp tục sử dụng, khai thác tài sản do bên bảo đảm giữ và bảo quản không làm giảm giá trị tài sản bảo đảm so với khi ký hợp đồng (không tính đến hao mòn vô hình và yếu tố trượt giá).

         Không thay đổi, sửa chữa cấu hình và các bộ phận của tài sản bảo đảm làm giảm sút giá trị tài sản bảo đảm. Việc sửa chữa lớn phải thông báo cho Ngân hàng biết. Bên bảo đảm phải áp dụng các biện pháp cần thiết để tránh nguy cơ giảm sút hoặc mất giá trị tài sản bảo đảm, kể cả việc ngừng khai thác, sử dụng các tài sản bảo đảm đó.

         5- Không được bán, trao đổi, chuyển nhượng, cho, tặng, cho mượn, cho thuê, góp vốn tài sản bảo đảm, sử dụng tài sản bảo đảm góp vốn khi chưa có biện pháp bảo đảm khác thay thế và chưa được sự đồng ý bằng văn bản của Ngân hàng.

         6- Trường hợp giá trị tài sản bảo đảm giảm vì bất kỳ lý do gì, bên bảo đảm phải thông báo ngay cho Ngân hàng biết.

         7- Nhận lại tài sản, giấy tờ gốc chứng nhận về quyền sở hữu, sử dụng, quản lý tài sản bảo đảm đã giao cho Ngân hàng sau khi thực hiện xong nghĩa vụ của mình đối với Ngân hàng.

         Điều 5: Quyền và nghĩa vụ của Ngân hàng

         1- Giữ các tài sản do Ngân hàng giữ theo quy định tại khoản 1 Điều 2 và các giấy tờ gốc chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng, quản lý và các giấy tờ khác có liên quan đến tài sản bảo đảm.

         2- Kiểm tra định kỳ, hoặc đột xuất tài sản bảo đảm do bên bảo đảm gửi bảo quản, không làm giảm giá trị tài sản bảo đảm (không kể hao mòn vô hình và yếu tố trượt giá).

         3- Giao lại cho bên bảo đảm toàn bộ giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng tài sản bảo đảm và các giấy tờ khác liên quan đã nhận sau khi bên bảo đảm đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình theo các hợp đồng tín dụng, hợp đồng bảo lãnh hoặc thay đổi tài sản bảo đảm bằng biện pháp bảo đảm khác và hai bên đã làm thủ tục giải trừ thế chấp, cầm cố.

         4- Ngân hàng có quyền xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ khi bên bảo đảm không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình theo các hợp đồng tín dụng, hợp đồng bảo lãnh cho Ngân hàng.

         Điều 6: Xử lý tài sản bảo đảm

         Trường hợp xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ gốc, lãi và phí (nếu có), Ngân hàng lựa chọn thực hiện theo một trong các cách sau:

         1- Bên bảo đảm làm thủ tục gán nợ tài sản bảo đảm cho Ngân hàng nếu Ngân hàng yêu cầu. Giá cả tài sản bảo đảm do hai bên thỏa thuận trên cơ sở mặt bằng giá tài sản cùng loại tại địa phương vào thời điểm đó.

         2- Bên bảo đảm sẽ đứng chủ bán tài sản bảo đảm để trả nợ Ngân hàng. Giá cả tối thiểu của tài sản bảo đảm do hai bên thỏa thuận trên cơ sở giá mặt bằng giá tài sản cùng loại tại địa phương vào thời điểm đó. Giá bán tài sản bảo đảm không được thấp hơn giá tối thiểu đã thỏa thuận. Thời hạn bán tài sản bảo đảm do hai bên thống nhất.

         3- Ngân hàng và bên bảo đảm tổ chức bán đấu giá tài sản bảo đảm.

         4- Ngân hàng có quyền xử lý hoặc yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành đấu giá tài sản bảo đảm để thu hồi nợ.

         5- Các cách thức khác theo quy định của pháp luật.

         Điều 7: Xử lý tiền bán tài sản bảo đảm

         1- Toàn bộ tiền đặt cọc của người mua và người bán tài sản theo quy định của Điều 6 hợp đồng này phải gửi vào tài khoản tiền gửi phong tỏa mở tại Ngân hàng để xử lý theo khoản 2 Điều này.

         2- Tiền bán tài sản bảo đảm dùng để thanh toán các chi phí xử lý tài sản bảo đảm, trả phí bảo lãnh, nợ gốc và lãi vay cho Ngân hàng, còn thừa thì Ngân hàng sẽ chuyển trả lại cho bên bảo đảm, nếu thiếu thì bên bảo đảm có nghĩa vụ thanh toán đối với nghĩa vụ còn chưa được thanh toán.

         Điều 8: Xử lý vi phạm

         Trong thời gian hiệu lực của hợp đồng này, nếu một bên phát hiện bên kia vi phạm hợp đồng, thì thông báo cho bên kia biết và yêu cầu khắc phục các vi phạm đó. hết thời hạn ghi trong thông báo mà bên kia không khắc phục được thì bên yêu cầu được quyền áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo vệ quyền lợi của mình liên quan đến hợp đồng này.

         Điều 9: Thay đổi về bảo đảm

         1- Bên bảo đảm có thể thay đổi tài sản bảo đảm tại Điều 2 bằng tài sản bảo đảm hoặc hình thức bảo đảm khác (bảo lãnh của bên thứ 3……) nếu việc thay đổi đó vẫn bảo đảm nghĩa vụ hoàn trả nợ đối với Ngân hàng. Trong trường hợp này, có ký hợp đồng mới hoặc hợp đồng bổ sung.

         2- Việc sửa đổi, bổ sung các điều khoản của hợp đồng này phải được cả hai bên thỏa thuận bằng văn bản do đại diện có thẩm quyền của hai bên ký; những sửa đổi, bổ sung đó có hiệu lực thay thế, bổ sung các điều khoản tương ứng trong hợp đồng.

         Điều 10: Điều khoản chung

         1- Thông báo: Mọi thư từ, thông báo giữa hai bên được gửi theo địa chỉ ghi tại hợp đồng này và được lập văn bản, có chữ ký của người có thẩm quyền đại diện của các bên, nếu được chuyển bằng bưu điện thì ngày gửi đi được coi là ngày theo dấu xác nhận của bưu điện nơi cơ sở chuyển. Bên nhận coi như đã nhận được nếu thư được chuyển đến địa chỉ nơi nhận trong thời gian từ 7h30 đến 16h30 trong những ngày làm việc; nếu chuyển trực tiếp thì việc giao nhận coi như được thực hiện khi ký giao nhận với bộ phận hành chính văn thư của bên nhận.

         2- Xử lý vi phạm hợp đồng: Trong thời gian hiệu lực của hợp đồng này, nếu một bên phát hiện phía bên kia vi phạm các điều khoản quy định trong hợp đồng thì thông báo cho bên kia biết bằng văn bản và yêu cầu khắc phục những vi phạm đó. Hết thời hạn ghi trong thông báo mà bên kia không khắc phục được thì được quyền áp dụng các biện pháp để bảo vệ quyền lợi của mình theo hợp đồng này.

         3- Sửa đổi và bổ sung hợp đồng: Việc sửa đổi và bổ sung các điều khoản của hợp đồng này phải được cả hai bên thỏa thuận bằng văn bản (biên bản sửa đổi, bổ sung hợp đồng) do đại diện có thẩm quyền của hai bên ký kết; những sửa đổi bổ sung đó có hiệu lực đối với các bên; thay thế, bổ sung các điều khoản tương ứng trong hợp đồng.

         4- Giải quyết tranh chấp: Mọi bất đồng phát sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng được giải quyết trên cơ sở thương lượng, bình đẳng giữa hai bên. Trường hợp không tự thương lượng được thì một trong hai bên thông báo bằng văn bản làm căn cứ xác định hợp đồng đã phát sinh tranh chấp (một phần hoặc toàn bộ) để các bên đưa ra Tòa án có thẩm quyền giải quyết.

         Quyết định của Tòa án có hiệu lực bắt buộc đối với các bên theo quy định của pháp luật.

         Điều 11: Hiệu lực của hợp đồng

         1- Hợp đồng có hiệu lực kể từ ngày ký và kết thúc khi bên bảo đảm đã hoàn thành nghĩa vụ theo các hợp đồng tín dụng, hợp đồng bảo lãnh, hoặc đã có biện pháp bảo đảm thay thế theo quy định tại khoản 1 Điều 9 hợp đồng này, hoặc tài sản bảo đảm đã được xử lý.

         2- Các văn bản, tài liệu liên quan đến hợp đồng này là bộ phận kèm theo có giá trị pháp lý theo hợp đồng.

         3- Trong trường hợp do có sự thay đổi về luật pháp, quy định hiện hành làm cho việc thế chấp, cầm cố tài sản một hoặc một số tài sản bảo đảm nêu tại Điều 2 trong hợp đồng này trở thành vô hiệu thì hợp đồng này vẫn có hiệu lực đối với những tài sản còn lại. Bên bảo đảm phải có biện pháp bảo đảm khác thay thế.

         4- Hợp đồng này được lập thành 05 bản, có giá trị như nhau, Ngân hàng giữ 02 bản, bên bảo đảm giữ 01 bản, gửi phòng công chứng 01 bản (nếu có), gửi cơ quan đăng ký bảo đảm 01 bản (nếu có),

ĐẠI DIỆN BÊN BẢO ĐẢM                                                                 ĐẠI DIỆN NGÂN HÀNG 

(Ký, và ghi rõ họ tên)                                                                           (ký ,và ghi rõ họ tên)

                                                                                                                 Nguyễn văn A

Bình luận về một hợp đồng thế chấp nhà ở tại Ngân hàng thương mại và rút ra bài học từ hợp đồng đó

Kinh nghiệm và bài học

          Như vậy, có thể thấy các bên tự thỏa thuận khá phù hợp với các quyền và nghĩa vụ như trong luật quy định. Tuy nhiên vẫn còn nhiều vướng mắc

           Trong bối cảnh nền kinh tế còn nhiều khó khăn, thử thách và hàng hóa của các doanh nghiệp đang tồn kho với khối lượng lớn, dưới sự chỉ đạo của Chính phủ, ngành Ngân hàng đã phối hợp với chính quyền địa phương tổ chức nhiều buổi tọa đàm để lắng nghe tâm tư, nguyện vọng của các doanh nghiệp, qua đó tìm ra giải pháp thích hợp chia sẻ khó khăn với doanh nghiệp.

          Đối với những khách hàng có thiện chí, hợp tác trả nợ thì ngân hàng tạo điều kiện hỗ trợ để khách hàng tìm nguồn trả nợ như: cơ cấu lại thời hạn trả nợ trên cơ sở khách hàng có kế hoạch trả nợ cụ thể và khả thi, chủ động tìm kiếm khách hàng thị trường mới để bán hàng tồn kho với phương thức linh hoạt và giá hợp lý hơn, tự xử lý tài sản bảo đảm hoặc phối hợp với ngân hàng tổ chức bán đấu giá tài sản bảo đảm để trả nợ, sắp xếp lại và đổi mới phương án sản xuất kinh doanh cho phù hợp với tình hình mới… Đối với những khách hàng chây ỳ, cố tình không trả nợ đến hạn thì ngân hàng kiên quyết thu nợ bằng mọi biện pháp phù hợp, kể cả sử dụng biện pháp cuối cùng là khởi kiện tại Tòa án để yêu cầu trả nợ. Như một quy luật trong nền kinh tế thị trường, doanh nghiệp muốn vay vốn ngân hàng để mở rộng sản xuất kinh doanh vì không muốn sử dụng toàn bộ vốn chủ sở hữu của mình nhằm phân tán rủi ro hoặc vì không đủ khả năng về tài chính sử dụng vốn vay ngân hàng có hiệu quả và chi phí thấp hơn so với vốn tự có; trong khi ngân hàng muốn cho doanh nghiệp vay vốn để tăng thu nhập từ lãi trên nguyên tắc hoàn trả nợ gốc và lãi đúng hạn. Đương nhiên, không phải tất cả các doanh nghiệp đều có đủ tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ của mình khi làm thủ tục vay vốn. Do đó, dựa trên những mối quan hệ nhất định, doanh nghiệp đề nghị bên thứ ba bảo lãnh cho mình vay vốn ngân hàng bằng tài sản bảo đảm hoặc bằng uy tín.

          “Điệp khúc” của người vay và người bảo lãnh Thông thường, khi dùng tài sản của mình để bảo lãnh cho doanh nghiệp vay vốn ngân hàng, người bảo lãnh phải có quan hệ nhất định với người vay hoặc nhận được lợi ích từ việc vay vốn của doanh nghiệp tại ngân hàng. Trong quá trình thẩm định hồ sơ cho vay, do khách hàng vay và bên thứ ba cung cấp, ngân hàng kiểm tra, xác minh quan hệ giữa người bảo, điều kiện về tài sản bảo đảm của bên bảo lãnh và tư cách pháp lý, thẩm quyền của bên bảo lãnh. Nếu các điều kiện này không vi phạm pháp luật và không trái với đạo đức xã hội thì ngân hàng có thể chấp thuận biện pháp bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba để cấp vốn vay cho bên được bảo lãnh. Theo quy định hiện hành của pháp luật, việc thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thay cho người khác phải được lập thành văn bản (hợp đồng) và được công chứng chứng thực, đăng ký với cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm. Người đại diện cho bên bảo lãnh ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng và tài sản gắn liền với đất phải là người có năng lực hành vi dân sự, có đủ thẩm quyền giao kết (chủ sở hữu những người đồng sở hữu hoặc người được chủ sở hữu ủy quyền hợp lệ).

         Về phía bên bảo lãnh: Sau khi nghe lời trình bày của bên được bảo lãnh và được Hội đồng xét xử cho phát biểu ý kiến, bên bảo lãnh thừa nhận có đứng tên và ký hợp đồng thế chấp tài sản để bảo lãnh cho doanh nghiệp vay vốn tại ngân hàng nhưng không đồng ý thực hiện nghĩa vụ trả nợ thay cho bên được bảo lãnh, vì bên bảo lãnh cho rằng mình không phải là người trực tiếp vay và sử dụng vốn vay của ngân hàng; hơn nữa tài sản bảo đảm là tài sản duy nhất của gia đình, nếu bán đi để trả nợ ngân hàng thì gia đình không còn chỗ ở, trong khi tài sản thuộc sở hữu của bên vay vẫn còn, chưa được xử lý để trả nợ vay ngân hàng. Do đó, bên bảo lãnh đề nghị Tòa tuyên buộc bên vay có nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng, kể cả việc bán những tài sản còn lại thuộc sở hữu của bên vay.

         Hậu quả của hợp đồng thế chấp tài sản của bên thứ ba bị vô hiệu Việc Tòa án tuyên bố vô hiệu đối với hợp đồng thế chấp tài sản của bên thứ ba đã để lại những hậu quả nặng nề cho xã hội và các ngân hàng nhận thế chấp tài sản của bên thứ ba: Một là, việc Tòa án tuyên vô hiệu đối với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba sẽ dẫn đến những hệ quả nghiêm trọng… có nguy cơ làm vô hiệu hàng trăm nghìn hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba trong toàn hệ thống các tổ chức tín dụng và làm cho các hoạt động vay vốn tại các tổ chức tín dụng bị đình trệ, ảnh hưởng lớn đến sự phát triển kinh tế – xã hội.

          “Việc tuyên vô hiệu đối với hợp đồng thế chấp nêu trên đã dẫn đến hệ quả là, các khoản vay có bảo đảm của các tổ chức tín dụng trở thành khoản vay không có bảo đảm trong khi tại thời điểm ký hợp đồng bảo đảm, các bên hoàn toàn tự nguyện, bình đẳng về lợi ích, nội dung thỏa thuận không vi phạm điều cấm của pháp luật và không trái đạo đức xã hội.

         Bản chất pháp lý của bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba Khi cho vay vốn có bảo đảm bằng tài sản, ngân hàng quan niệm rằng biện pháp bảo đảm bằng tài sản được coi như là phao cứu sinh cho ngân hàng và là căn cứ pháp lý quan trọng để ngân hàng thu hồi nợ vay trong trường hợp bên vay không trả được nợ đến hạn. Cho nên, nếu Tòa án không công nhận hiệu lực của hợp đồng thế chấp tài sản của bên thứ ba và tuyên vô hiệu hợp đồng này thì việc thế chấp tài sản của bên thứ ba để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cho người khác sẽ không còn vai trò, chức năng phòng ngừa nêu trên và không được ngân hàng chấp nhận khi xem xét điều kiện vay đối với những khách hàng thuộc đối tượng vay phải có tài sản bảo đảm. Để có cách nhìn toàn diện, khách quan và đầy đủ hơn về phán quyết của Tòa án tuyên vô hiệu đối với hợp đồng thế chấp tài sản của bên thứ ba nói chung và thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba nói riêng, chúng tôi xin có một số ý kiến về “điệp khúc” của người vay, người bảo lãnh và nhận định của Tòa án trong các vụ án nêu trên thông qua việc làm rõ bản chất pháp lý của bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba như sau: Bên bảo lãnh cho rằng, họ không vay vốn và không nhận, không sử dụng vốn vay ngân hàng, không đọc kỹ hợp đồng thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình trước khi ký với ngân hàng hoặc yêu cầu ngân hàng xử lý trước tài sản còn lại thuộc sở hữu của bên được bảo lãnh để thu nợ, nếu không thu nợ đủ, ngân hàng mới được yêu cầu xử lý tài sản bảo đảm để thu nợ. Thực tế, khi xét xử cả Tòa án và ngân hàng đều xác định rõ bên bảo lãnh không nợ vay ngân hàng mà chỉ dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để thế chấp bảo đảm thực hiện hiện nghĩa vụ trả nợ thay cho bên được bảo lãnh. Cho nên, ngân hàng đã yêu cầu rõ: bên bảo lãnh phải thực hiện nghĩa vụ trả nợ thay cho bên được bảo lãnh khi nợ vay đến hạn mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ theo thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng.

          Trong khi các bên lo các điều khoản hợp đồng có lợi cho mình thì trên thực tế lại phát sinh rất nhiều tình huống phức tạp khác nhau. Nên các bên phải tránh lường trước được các tình huống xấu nhất có thể, nếu chẳng may có mâu thuẫn hay tranh chấp xảy ra các bên nên đưa ra những giải pháp thông minh.


      Trên đây là toàn bộ  tư vấn về: Hợp đồng thế chấp nhà ở tại Ngân hàng thương mại và rút ra bài học từ hợp đồng đó. Mọi thắc mắc của bạn liên quan tới vấn đề này hoặc cần tư vấn về bồi thường, hợp đồng hay muốn sử dụng các dịch vụ về dân sự, bạn vui lòng liên hệ Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến qua HOTLINE 19006588 của Luật Quang Huy để được hỗ trợ cụ thể.

      Trân trọng./.


 

phone-call

GỌI HỎI ĐÁP MIỄN PHÍ

Scroll to Top